Thời gian qua, sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là với phân khúc chung cư đã khiến giá nhà liên tục bị đẩy lên cao. Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills cho thấy, giá sơ cấp căn hộ chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Đáng chú ý, không chỉ tăng giá, sự khan hiếm nguồn cung còn dẫn đến việc không ít dự án trong những tháng đầu năm vừa qua cứ mở bán là trong tình trạng gần hết hàng.

Điển hình, nguồn tin từ một số cơ quan báo chí cho biết, ngày 20/4 vừa qua, chủ đầu tư Capitaland đã mở bán dự án Lumi Hanoi và đã ghi nhận lượng khách đến tham gia sự kiện lên tới con số kỷ lục, với khoảng 5.000 người; trong đó có 2.000 nhân viên và môi giới.

Cũng tại buổi mở bán này, thông tin từ các môi giới cho biết, đã có khoảng 2.500 khách ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án với giá 75 triệu đồng/m2, tăng 9 triệu đồng/m2 so với mức giá khách đặt cọc booking là 66 triệu đồng/m2.

Mặc dù đến thời điểm hiện tại, đây mới chỉ là thông tin từ môi giới đưa ra với truyền thông, cho nên độ chính xác còn là dấu hỏi và chủ đầu tư chưa xác thực thông tin số khách hàng đã ký hợp đồng trên. Tuy nhiên, số người đổ đến sự kiện mở bán dự án này cho thấy “sức nóng” của phân khúc chung cư đối với thị trường bất động sản hiện nay.

Cảnh xếp hàng mua căn hộ tại dự án Lumi Hanoi ngày 20/4. Ảnh: Dân Việt

Theo ghi nhận, sau giai đoạn mở bán đợt một, từ đầu tháng 6 đến nay, nhiều môi giới bất động sản lại “đua nhau” mời khách đặt cọc booking giai đoạn 2 của dự án.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua nhà, người viết được môi giới tên Vương cho biết, giai đoạn 2 của dự án gồm 2 tòa cao 3 tầng với số lượng căn hộ khoảng 887 căn. Dự án khởi công trong quý I/2024, dự kiến bàn giao vào quý I/2027.

“Tiêu chuẩn bàn giao căn hộ hoàn thiện + 3 phương án thanh toán, gồm: Thanh toán nhanh, thanh toán tiến độ và thanh toán vay ngân hàng. Tiến độ đóng tiền giãn (chỉ đóng 5%/quý). Giá bán chỉ từ: 69 triệu/m2”, nam môi giới này cho biết.

Cũng theo môi giới này, sở dĩ giá đặt cọc giai đoạn 2 tăng vì hồi tháng 4 vừa qua, khi chủ đầu tư mở bán dự án đợt 1 đã có hơn 5.000 người đến tham dự và ký hợp đồng mua gần như các sản phẩm của giai đoạn 1. Hiện giai đoạn 1 hiện chỉ còn 50 căn diện tích lớn (3 ngủ), giá 69 triệu đồng. Còn những căn 2 ngủ đều đã được bán hết.

“Do lượng booking hiện tại quá nhiều nên tối thứ 6 vừa qua (21/6), chủ đầu tư đã tạm dừng việc booking đặt cọc đợt 2. Nếu bạn có nhu cầu mua căn hộ bây giờ thì booking qua sàn khi chủ đầu tư ra hàng thì sẽ vào khớp căn”, nam môi giới cho biết.

Tuy nhiên, khi khách hỏi dự án có mấy tầng hầm thì môi giới rụt rè: “Dự án chỉ có một tầng hầm. Tuy nhiên, tỷ lệ đỗ xe sẽ đảm bảo trên 80% bởi vì có thêm giá nâng xe cơ học tại mỗi chỗ đỗ. Ngoài ra, dự án còn nằm cạnh 2 tòa để xe ô tô nổi của Vinhome Smart City nên chỗ đỗ ô tô không phải là vấn đề”, nam môi giới cho biết.

Trước đó, như chúng tôi đã đưa tin, đầu tháng 11/2023, Capitaland đã công bố dự án căn hộ cao cấp Lumi Hanoi tại phía Tây của Hà Nội. Tổng giá trị phát triển dự án dự kiến khoảng hơn 1 tỷ đô la Singapore (18.000 tỷ đồng). Với tổng diện tích khu đất gần 5,6 ha, dự án dự kiến khởi công vào quý I/2024.

Theo công bố của CapitaLand, dự án sẽ được triển khai qua nhiều giai đoạn, cung ứng khoảng 4.000 căn hộ thuộc 9 tòa tháp từ 29 đến 35 tầng. Cơ cấu căn hộ phân bổ đa dạng, từ căn một phòng ngủ 42 m2 đến căn bốn phòng ngủ 135 m2. Căn hộ thông tầng (duplex) và căn hộ tầng cao nhất (penthouse) với diện tích từ 115 m2 và 410 m2 cũng được tích hợp trong dự án.

Mặc dù thông tin từ phía chủ đầu tư đã đưa ra rõ ràng là dự án sẽ khởi công vào quý I/2024. Tuy nhiên, hơn 2 tuần sau lễ công bố dự án trên, nhiều người ở Hà Nội bất ngờ nhận được cuộc gọi của một số môi giới, giới thiệu về dự án và chèo kéo khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại dự án.

Sau khi báo chí phản ánh, Sở Xây dựng Hà Nội đã vào cuộc kiểm tra và khẳng định, đến ngày 22/2/2024, Sở không nhận được văn bản, hồ sơ nào của chủ đầu tư đề nghị xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Lumi Hanoi tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Sở cũng không có văn bản nào xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán đối với dự án này.

Do đó, Sở Xây dựng Hà Nội giao Thanh tra Sở thành lập đoàn kiểm tra hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư; trường hợp có vi phạm sẽ xử lý theo quy định tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, chưa thấy Sở này đưa ra một chế tài xử lý với chủ đầu tư dự án. Trong khi đó, các môi giới vẫn tiếp tục rao bán và mời khách đặt cọc giữ chỗ qua hình thức booking tại dự án.

Liên quan đến việc này, mới đây nhất, trong báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, Bộ Tài chính cho biết, việc huy động vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, trước đây theo quy định của pháp luật về nhà ở thì chủ đầu tư được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thoả thuận.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Sau khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai để thay thế cho các hợp đồng góp vốn đã ký trước đó.

Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thì bên góp vốn mới được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan nhà nước vẫn chưa kiểm soát được việc các chủ đầu tư thực hiện ký hợp đồng bằng nhiều hình thức với cá nhân, chỉ tới khi cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng, nộp hồ sơ lên cơ quan thuế mới phát hiện ra vụ việc.