Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), vừa đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu bất ổn, đáng quan ngại của thị trường bất động sản.

Theo đó, sự lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án đang ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở. Tình trạng này cũng xuất hiện đối với phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở có giá trị dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Vào năm 2020, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 1% tại TP.HCM. Mặt khác, từ năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản TP HCM không còn nhà ở vừa túi tiền (tỷ lệ 0%) giá 30 triệu đồng một m2. Trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm đến 74% nguồn cung toàn thị trường, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà toàn thành phố đã tăng liên tục trong thời gian qua.

Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị.

Cũng theo HoREA ,tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là sản phẩm có giá vừa túi tiền, khiến giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện TP.HCM đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, hiện thị trường đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả các phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.

Chia sẻ tại Hội thảo diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong năm 2022, nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24.000 căn, trong đó hai quý đầu năm đã chiếm 50% nguồn cung này, phần còn lại sẽ được tung ra trong 6 tháng cuối năm. Nhưng rổ hàng này lại không có nhà ở bình dân khiến thị trường rơi vào tình cảnh khan hiếm, thiếu hụt nhà giá rẻ cuối năm nay.

Ông Kiệt cũng xác nhận, nhiều chủ đầu tư đang có kế hoạch tung các căn hộ hạng sang và siêu sang ra thị trường thời gian tới, có thể dẫn đến xác lập mặt bằng giá mới với các cột giá cao hơn trong tương lai.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân khúc cao cấp đối với các đô thị lớn như TP.HCM thường chỉ có giới đầu tư tham gia. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu ở thật chiếm tỷ trọng rất lớn nhưng không có sản phẩm.

Chuyên gia CBRE và Savills đều nhìn nhận, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất hiện nay đều rơi vào phân khúc bình dân nhưng họ gặp trở ngại không có sản phẩm giá vừa túi tiền. Nhóm khách hàng này tiết kiệm dư một tỷ đồng đã khó, nhưng với số tiền này họ cũng không dễ mua được nhà.

Tương tự, theo thống kê của DKRA Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp phân khúc biệt thự/nhà phố ngày càng tăng. Thị trường TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai cũng ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn.

Chuyên gia DKRA dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Theo DKRA, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp.

Bên cạnh đó, tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Ngoài ra, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường,… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.

HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét bổ sung hai đối tượng được áp dụng gói tín dụng ưu đãi NƠXH 15.000 tỷ đồng.

Trước mắt, gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỉ đồng chỉ được phép giải ngân đến hết ngày 31/12/2023. HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội theo phương thức vay thương mại (lãi suất khoảng 9%-10%/năm) thì được thanh lý hợp đồng vay thương mại và phần vốn mua nhà ở xã hội còn lại được chuyển sang vay vốn ưu đãi (lãi suất 4,8%/năm) tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Minh Vân