Từ hơn 21.000 tỷ đồng đầu năm lên trên 33.000 tỷ đồng vào cuối tháng 6, dư nợ kinh doanh bất động sản tại VIB đã có giai đoạn tăng trưởng mạnh trước khi điều chỉnh trong quý III/2026. Sau ba quý, ngân hàng vẫn ghi nhận mức tăng gần 48% ở lĩnh vực này, dù cơ cấu tín dụng đang có những thay đổi.
Chín tháng đầu năm 2026, tín dụng kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB, mã chứng khoán VIB) trải qua hai nhịp vận động khá khác biệt.
Sáu tháng đầu năm là giai đoạn mở rộng mạnh, khi dư nợ tăng thêm 12.211 tỷ đồng, tương đương gần 58% so với cuối năm 2025. Nhưng đến quý III, khoản mục này lại giảm hơn 2.137 tỷ đồng, đưa số dư cuối tháng 9 về mức 31.162 tỷ đồng.
Sự điều chỉnh xuất hiện khi tổng cho vay khách hàng của VIB vẫn tăng trưởng. Từ cuối tháng 6 đến cuối tháng 9, ngân hàng có thêm hơn 14.228 tỷ đồng dư nợ, nâng quy mô cho vay khách hàng lên 411.312 tỷ đồng.
Bất động sản vì vậy không còn đóng góp vào mức tăng ròng của danh mục tín dụng trong quý III như giai đoạn đầu năm.
Nhìn từ thời điểm 31/12/2025, khi dư nợ kinh doanh bất động sản mới đạt 21.088 tỷ đồng, quy mô cuối tháng 9 vẫn cao hơn khoảng 10.073 tỷ đồng. Khoản giảm trong quý III mới tương đương khoảng 17,5% mức tăng của sáu tháng trước đó.
Bởi vậy, diễn biến tại VIB phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nhanh, thay vì một xu hướng thu hẹp tín dụng kinh doanh bất động sản nếu xét trên toàn bộ chín tháng.
Phần tăng trưởng còn lại nằm ở đâu?
Đi sâu vào thuyết minh cho vay theo ngành kinh tế, sự khác biệt giữa bất động sản và xây dựng khá rõ.
Khi dư nợ kinh doanh bất động sản giảm 6,42% trong quý III, tín dụng xây dựng lại tăng 29,65%, từ 9.343 tỷ đồng lên 12.113 tỷ đồng.
Đặt hai khoản mục cạnh nhau, tổng dư nợ của chúng vẫn tăng thêm khoảng 633 tỷ đồng sau ba tháng, đạt 43.275 tỷ đồng vào cuối tháng 9.
Khoảng chênh lệch này không lớn nếu so với mức tăng hơn 15.600 tỷ đồng của cả hai ngành kể từ đầu năm, nhưng phản ánh sự thay đổi trong thành phần tăng trưởng.
Trong sáu tháng đầu năm, dư nợ kinh doanh bất động sản đóng góp hơn 12.200 tỷ đồng vào mức tăng của hai ngành. Sang quý III, phần tăng ròng lại hoàn toàn đến từ xây dựng, khi dư nợ ngành này tăng thêm khoảng 2.770 tỷ đồng, đủ bù đắp mức giảm của khoản mục kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, đây là sự bù trừ về mặt số học giữa các khoản mục, không phải bằng chứng VIB chuyển vốn trực tiếp từ bất động sản sang xây dựng.
Xây dựng cũng không đồng nghĩa với phát triển dự án bất động sản. Các khoản vay thuộc ngành này có thể phục vụ nhiều loại hình công trình, bao gồm hạ tầng và công nghiệp.
Điểm có thể xác nhận từ báo cáo là sau 9 tháng, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 47,77%, trong khi xây dựng tăng tới 83,93% so với cuối năm trước. Hai khoản mục có tốc độ mở rộng khác nhau và đang thay đổi về tương quan quy mô.
Cuối năm 2025, dư nợ xây dựng tương đương khoảng 31% dư nợ kinh doanh bất động sản. Đến cuối tháng 9/2026, tỷ lệ này đã tăng lên gần 39%.
Khi tăng trưởng tín dụng đi cùng chi phí rủi ro lớn hơn
Sự điều chỉnh của dư nợ kinh doanh bất động sản diễn ra trong một năm VIB vẫn duy trì lợi nhuận tăng trưởng, song chi phí dự phòng tín dụng cũng gia tăng đáng kể.
Riêng quý III/2026, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng đạt 2.406 tỷ đồng, cao hơn 18,51% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế chín tháng đạt 7.592 tỷ đồng, tăng 7,74%.
Tuy nhiên, trong cùng chín tháng, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng lên tới 4.385 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ 2025. Riêng quý III, ngân hàng ghi nhận khoảng 1.899 tỷ đồng chi phí dự phòng, tăng 64%.
Sự chênh lệch giữa tốc độ tăng lợi nhuận và chi phí dự phòng là một điểm cần đặt cạnh diễn biến mở rộng tín dụng của ngân hàng.
Ở thời điểm cuối tháng 9, tổng dư nợ thuộc nhóm 3–5 theo bảng phân loại khoản vay khách hàng đạt khoảng 13.167 tỷ đồng, tăng hơn 1.550 tỷ đồng so với cuối tháng 6. Nợ cần chú ý cũng tăng thêm gần 1.282 tỷ đồng trong cùng khoảng thời gian.
Theo chỉ tiêu VIB công bố dựa trên tình trạng nợ của khách hàng tại ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu cuối quý III ở mức 2,29%, cao hơn mức 2,10% tại bán niên.
