Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, các doanh nghiệp địa ốc đang tìm đến hình thức huy động vốn mới từ các quỹ đầu tư, nền tảng công nghệ.

Huy động vốn từ quỹ đầu tư

Đánh giá về việc huy động vốn từ các quỹ đầu tư, ông Lực cho rằng, kết quả hoạt động của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tại Việt Nam không mấy khả quan. Hiện nay, theo Luật Chứng khoán 2019 đã cho thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng lại là quỹ lai, tức là vừa cho phép đầu tư vừa cho phép tín thác BĐS.

Tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ này chưa được hướng dẫn cụ thể, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.

Hiện nay, Việt Nam chỉ có duy nhất 1 quỹ trong nước (TCREIT) do Techcom Capital quản lý, được thành lập từ năm 2017 với quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật, TCREIT sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư. Kết quả hoạt động của TCREIT khá tích cực với giá trị tài sản ròng đã tăng 27% năm 2021, nhưng nguồn thu chủ yếu là đầu tư cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp BĐS... chứ không phải là từ các khoản đầu tư bất động sản.

Còn lại một số REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…

Cũng theo ông Lực, dù đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Một số mảng bất động sản được đầu tư như BĐS căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, bán lẻ hay bất động sản bán lẻ... Những tổ chức này hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Đánh giá cao về nguồn vốn có thể thu được từ quỹ đầu tư tuy nhiên ông Lực nhận định, việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam nói chung còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường, chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong nước vào thị trường bất động sản.

Nguồn vốn từ nền tảng công nghệ

Với quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện các Proptech - (viết tắt của từ property technology). Đây là các nền tảng công nghệ thực hiện nhiệm vụ giúp cá nhân, doanh nghiệp nghiên cứu, giao dịch, mua bán, thuê, cho thuê và quản lý trong lĩnh vực bất động sản.

Trong đó, một số Proptech đã cung cấp các dịch vụ tài chính cho bất động sản (Real Estate Fintech), thường là là một ứng dụng, một website giúp huy động vốn cho thị trường BĐS.

Thị trường đã ghi nhận sự tham gia của các nền tảng từ cuối năm 2019 là Revex, Infina, Prozy, Moonka…- là những ứng dụng cho phép các cá nhân có thể bắt đầu mua chung bất động sản với nhiều người và có thể đầu tư bất động sản chỉ với số vốn rất thấp.

Đánh giá về loại hình này, ông Lực cũng cho rằng: "Khả năng huy động vốn qua kênh này còn khá hạn chế".

von-vao-bds-3.jpg
(Ảnh minh hoạ).

Mô hình công ty quản lý đầu tư

Tháng 10/2022, Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) chính thức được đi vào hoạt động với vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng, cổ đông chính là ông Phạm Nhật Vượng (góp 90%). Phương thức hoạt động của VMI là đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản được chia thành 200 phần - mỗi phần được gọi là 1 suất đầu tư Fantasy Home. Các khách hàng của VMI đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.

Theo đánh giá của ông Lực, về bản chất, đây là một dạng quỹ REIT, với yêu cầu nguồn vốn không lớn, lại chia thành nhiều suất đầu tư mang đến sự linh hoạt, chủ động cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ, chưa kể lợi nhuận được đảm bảo tối thiểu ngay cả khi thị trường biến động, thị trường đang kỳ vọng khá lớn cho sản phẩm mới này.

Hải Nam