Tại Hội thảo “Luật thuế thu nhập cá nhân - Đảm bảo công bằng, thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Lao động tổ chức cuối tuần qua, vấn đề đánh thuế bất động sản lại được đưa ra bàn thảo.
Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn tồn tại nhiều hạn chế.
Hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo hai phương thức: Thuế 2% trên giá trị giao dịch, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc có lãi hay lỗ.
Thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán: Phương thức này yêu cầu kê khai rõ ràng giá mua và giá bán để tính thuế trên phần lợi nhuận thực tế.
Theo ông, mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra một lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là đối với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay.
Do đó, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán (tiền lãi) giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hiện nay, các cơ quan thuế và Bộ Tài nguyên Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế. Khi người mua chấp nhận kê khai giá thấp để tránh thuế, đến thời điểm bán lại, họ sẽ gặp khó khăn khi phải ghi nhận giá mua thấp hơn giá thị trường, điều này có thể dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch bán lại sau này, khi người mua không đồng ý với mua bán 2 giá (tức là khai giá thấp).
Tuy nhiên, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cũng cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá. Khi đó, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "hai giá" (giá thực tế và giá kê khai), đồng thời giúp Nhà nước thu thuế công bằng hơn. Thị trường bị đẩy giá do môi giới, mua bán lòng vòng sẽ bị hạn chế tối đa.
“Một trong những tác động quan trọng của việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế là giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu áp dụng nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn”, ông Nghị nhận định.
Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cho rằng, thuế bất động sản được xem là công cụ hữu hiệu để kiểm soát đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và hướng dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thay vì tích trữ tài sản.
Tuy nhiên, việc triển khai cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với thực tiễn thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội tại từng thời điểm. Việc đánh thuế tài sản không chỉ đặt ra yêu cầu về tính công bằng trong hệ thống thuế, mà còn cần một lộ trình hợp lý nhằm tránh tạo ra những tác động ngoài mong muốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang cần sự ổn định.
Ông lấy ví dụ, tại Mỹ, công dân phải chịu thuế trên căn nhà thứ nhất. Cơ quan thuế sẽ dùng giá trị lúc mua bất động sản để đánh thuế. Mỗi năm, cơ quan thuế có thể sẽ trở lại kiểm tra giá trị đánh thuế trên cơ sở đó. Tuy nhiên đó là thuế địa phương chứ không phải thuế tiểu bang hay liên bang. Thuế suất đó sẽ khoảng 1-3%/giá trị bất động sản.
Với căn nhà thứ nhất nếu dùng để ở vẫn phải đóng thuế. Tiền lãi trả cho ngân hàng khi vay bất động sản được khấu trừ vào trong thu nhập không chịu thuế. Đối với tất cả bất động sản thứ 2 đều phải chịu thuế bình thường, không có ưu đãi.
Theo ông Hiếu, ở Việt Nam, việc đánh thuế bất động sản thứ nhất có thể xem xét vì chúng ta đang khuyến khích người dân an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, từ căn nhà thứ hai nên đánh thuế vì những người có căn nhà thứ hai thường là người có thu nhập cao. Đánh thuế sẽ tạo ra công bằng xã hội. Đồng thời sẽ tránh được tình trạng đầu cơ.
“Nhiều đại gia Việt Nam mua bất động sản để “găm hàng” chờ giá lên giá mới bán ra. Đánh thuế bất động sản thứ hai là hợp lý để đảm bảo công bằng cho xã hội cũng như tăng nguồn thu thuế cho quốc gia, giảm thiểu rủi ro cho nền kinh tế”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Tham dự hội thảo, bà Nguyễn Thị Cúc - Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Thuế cho biết, bà không đồng tình với việc đánh thuế nhà thứ hai, bởi diện tích và giá trị nhà ở của mỗi người là khác nhau. Thay vào đó, thuế tài sản nên được thiết kế như một chính sách riêng, áp dụng không chỉ đối với bất động sản mà còn với các tài sản có giá trị lớn như nhà cửa, tàu thuyền, vé máy bay.
“Cần loại trừ các tài sản đã khấu hao theo quy định về tài sản cố định. Mức thuế tài sản có thể được tính theo tỉ lệ trên doanh thu thay vì đánh đồng theo giá trị tài sản”, bà Cúc nhấn mạnh./.
