Thông tin trên được Công ty Chứng khoán Vndirect cho biết tại báo cáo cập nhật về Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền vừa được phát hành.

Không có nhiều sản phẩm trong 3 quý đầu năm

Theo báo cáo tài chính, doanh thu quý I/2024 giảm mạnh 21,5% so với cùng kỳ (svck) do KDH không có nhiều sản phẩm để bàn giao cho khách hàng trong 3 quý đầu năm 2024.

Hàng tồn kho sẵn sàng để bán và bàn giao còn lại chỉ khoảng 20 căn biệt thự nhà phố từ dự án The Classia (10 sản phẩm đã được bàn giao trong quý I/2024, còn 10 sản phẩm còn lại dự kiến sẽ được bán hết trong các quý còn lại của năm 2024) và một số lô đất nhỏ không nằm trong kế hoạch phát triển của KDH.

Dự án The Privia đã được bán hết vào cuối năm 2023, nay đã đến giai đoạn cất nóc và hoàn thiện nội thất. Sản phẩm sẽ được bàn giao vào quý IV/2024 và sẽ là nguồn doanh thu chính của KDH trong năm 2024. Dự kiến dự án này sẽ mang lại khoảng 3.800 tỷ đồng doanh thu.

Đáng chú ý, mặc dù dự án The Classia đã hoàn thành và bán hầu hết sản phẩm vào năm 2023, KDH vẫn tiếp tục bán các sản phẩm còn lại để đóng góp vào doanh thu quý I/2024. Tuy nhiên, việc bán các lô đất không nằm trong kế hoạch phát triển đã làm biên lãi gộp của KDH giảm mạnh khoảng 25,8 điểm %.

Tính đến cuối quý I/2024, 95% dự án The Classia đã bán và bàn giao. Do đó, dự kiến dự án này sẽ chỉ đóng góp một phần nhỏ vào doanh thu của KDH trong năm 2024. Mặc dù vậy, biên lợi nhuận gộp từ việc bàn giao dự án căn hộ cao cấp The Privia vào năm 2024 sẽ cao hơn so với dự án nhà phố thấp tầng The Classia vào năm 2023.

Chi phí tài chính và các chi phí khác gây áp lực lên lợi nhuận ròng

Trong quý đầu tiên của năm nay, lợi nhuận ròng của KDH bị gây áp lực bởi chi phí tài chính và các chi phí khác tăng cao dẫn đến sự suy giảm của lãi gộp.

Cụ thể, trong quý, chi phí tài chính đã tăng vọt lên 21 tỷ đồng, gấp hơn 14 lần so với 1,3 tỷ đồng trong quý I/2023 do chính sách ưu đãi khi khách hàng thanh toán sớm.

Ngoài ra, khoản mục chi phí khác cũng tăng mạnh 132% svck lên 16,3 tỷ đồng. Trong khi đó, khoản mục doanh thu khác giảm mạnh 52% svck xuống còn 9,4 tỷ đồng, dẫn đến sự lợi nhuận ròng sụt giảm mạnh.

Không chỉ tăng chi phí tài chính gây áp lực lên lợi nhuận, quý đầu tiên của năm nay, nợ dài hạn của KDH đã tăng 28% so với đầu năm lên 6.270 tỷ đồng, trong khi nợ ngắn hạn gần như không đổi.

Thời gian qua, doanh nghiệp này đã tăng cường vay nợ dài hạn để tài trợ cho công tác xây dựng ở dự án đang thi công (The Privia, The Clarita, The Emeria) và giải phóng mặt bằng các dự án lớn trong các giai đoạn tiếp theo, bao gồm dự án Lê Minh Xuân và dự án Tân Tạo.

Điểm sáng cho triển vọng tăng trưởng của KDH là sự gia tăng liên tục về giá trị đầu tư vào các dự án trong năm 2023 và trong quý I/2024. Giá trị hàng tồn kho vào cuối quý I/2024 đạt 20.500 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm và tăng đến 65% so với đầu năm 2023.

Sự gia tăng mạnh mẽ này được củng cố từ các khoản người mua trả trước của khách hàng đạt 2.700 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm và tăng 203% so với đầu năm 2023.

Hiện bên cạnh dự án Privia sắp bàn giao cho khách, doanh nghiệp này đang đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng và phát triển hai dự án The Clarita và The Emeria liên doanh với Keppel tại Thủ Đức. Đây là hai dự án liền kề có quy mô gần 12 ha, dự kiến sẽ cung cấp 200 căn nhà phố thấp tầng (đã bắt đầu xây dựng vào tháng 10/2023 và dự kiến mở bán vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025 sau khi nhận giấy phép bán hàng; thời gian bàn giao sẽ bắt đầu vào năm 2025) và 600 căn hộ chung cư cao cấp (dự kiến sẽ triển khai sau khi giai đoạn nhà phố thấp tầng hoàn thành; quy hoạch tổng thể 1/500 điều chỉnh cho giai đoạn này đang được gửi lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phân khu này đang đợi giấy phép xây dựng).

Dự phóng lợi nhuận ròng năm 2024 sẽ giảm 32,5% xuống còn 919 tỷ đồng do việc ghi nhận doanh thu từ bàn giao 2 dự án phối hợp với Keppel Land ở phân khúc nhà phố thấp tầng dự kiến sẽ dời sang năm 2025 thay vì 2024 như kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, dự tính 2 dự án này sẽ đóng góp vào doanh thu từ mở bán trước lần lượt khoảng 3.000 tỷ đồng và 4.500 tỷ đồng trong năm 2024-2025.

Được biết, ngoài kế hoạch ra mắt hai dự án liên doanh với Keppel Land (The Clarita và The Emeria) vào năm 2024, KDH còn có kế hoạch khởi công dự án KCN Lê Minh Xuân (giai đoạn 1: 89 ha, giai đoạn 2: 21 ha) và dự án Tân Tạo (tổng quy mô 330 ha) tại TP.HCM đều đã đạt được chấp thuận đầu tư Thủ tướng Chính phủ và phê duyệt với quy hoạch tổng thể 1/500. Cả hai dự án đều được kỳ vọng sẽ mang lại nguồn doanh thu đáng kể cho KDH trong năm tới.

“Chúng tôi dự phóng lợi nhuận ròng năm 2025 sẽ vượt qua mốc 1.000 tỷ đồng, tăng 25,8% svck lên 1.160 tỷ đồng, nhờ vào đóng góp từ các dự án nhà ở cao cấp thấp tầng có biên lợi nhuận cao là The Clarita và The Emeria”, báo cáo cho biết.​/.