TS.Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế.
Tham dự toạ đàm trên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền.
Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách. Tuy nhiên, cả Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm, nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng... Vì vậy, cung thiếu thực chất là thiếu vốn.
Hiện tại, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng.
Hiện một số doanh nghiệp bất động sản kể cả tập đoàn bất động sản lớn ở Việt Nam đều gặp tình trạng dòng tiền đầu tư âm hoặc kết quả kinh doanh dương 5.000-7.000 tỷ đồng nhưng bảng báo cáo dòng tiền vẫn âm.
Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp.
Theo ông Nghĩa, từ nay đến cuối năm sẽ có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn; trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn.
“Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ”, ông Nghĩa nói.
Trao đổi thêm về biện pháp đảo nợ, ông Nghĩa cho rằng, đây là một thuật ngữ không xấu, bắt buộc như vậy vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Nhắc lại giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm, giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.
“Từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang.
Đồng thời, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Tuấn Minh
