Khi dòng tiền cho thuê không còn đủ bù lãi vay

Anh Trung (38 tuổi, kinh doanh tự do, sống tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực phía Tây Thủ đô vào giữa năm 2024 – thời điểm thị trường chung cư tăng nóng. Căn hộ có diện tích 80 m², giá mua 7,8 tỷ đồng, cao hơn khoảng 600 triệu đồng so với mặt bằng trước đó. Để “giữ chỗ”, anh chấp nhận mua chênh với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong vòng 6–12 tháng.

Thời điểm xuống tiền, anh Trung vay ngân hàng khoảng 70% giá trị căn hộ, tương đương gần 4,8 tỷ đồng, theo gói vay ưu đãi lãi suất 7,5%/năm trong 24 tháng, kèm ân hạn nợ gốc. Trong giai đoạn đầu, áp lực tài chính chưa lớn do chỉ phải trả lãi. Tuy nhiên, bước sang đầu năm 2026, khi gói ưu đãi kết thúc, lãi suất thả nổi tăng lên gần 14–15%/năm, khiến số tiền lãi phải trả mỗi tháng tăng thêm hàng chục triệu đồng.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại khu vực gia tăng, thanh khoản thị trường chững lại, anh Trung không thể bán ra với mức giá kỳ vọng. Để giảm áp lực tài chính và tránh rủi ro kéo dài, anh quyết định rao bán căn hộ với giá 7,3 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 500 triệu đồng so với giá mua ban đầu. Tuy nhiên, dù đã rao bán gần một tháng, khách hỏi và xem nhà khá nhiều nhưng chưa có người chốt mua.

Tại TP HCM, chị Huyền Trang (42 tuổi, nhân viên văn phòng) mua một căn hộ 1 phòng ngủ tại khu Đông vào cuối năm 2023 với giá 6,2 tỷ đồng. Chị vay khoảng 60% giá trị căn hộ, tương đương 4,5 tỷ đồng, theo gói vay lãi suất cố định 8%/năm trong 3 năm, với kỳ vọng vừa cho thuê tạo dòng tiền, vừa chờ giá tăng trong trung hạn.

Trong năm đầu tiên, căn hộ được cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng, đủ bù phần lớn chi phí lãi vay. Tuy nhiên, giai đoạn 2025–2026, khi nhiều dự án mới bàn giao, thị trường cho thuê cạnh tranh hơn, giá thuê giảm xuống còn khoảng 9–10 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, lãi suất vay sau ưu đãi tăng lên trên 14%/năm, khiến dòng tiền cho thuê không còn đủ bù chi phí lãi vay.

Trước áp lực tài chính kéo dài, chị Huyền Trang buộc phải bù thêm từ thu nhập cá nhân trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng tăng. Nhận thấy rủi ro tiếp tục kéo dài, chị quyết định rao bán căn hộ với giá 6,1 tỷ đồng, chấp nhận lỗ khoảng 200 triệu đồng so với giá mua ban đầu để thu hồi vốn và giảm áp lực nợ vay.

Lãi suất cao kích hoạt làn sóng “xả hàng” cục bộ

Trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Theo VARS, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh là nguyên nhân chính khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện nhiều hơn trong thời gian gần đây, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Thực tế cho thấy, tình trạng này chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và phụ thuộc nhiều vào các gói vay ưu đãi, ân hạn nợ gốc.

Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

“Dù chưa phải xu hướng chung của toàn thị trường, song việc nguồn cung rao bán gia tăng trong khi người mua thận trọng khiến thanh khoản chậm lại cục bộ tại nhiều khu vực”, VARS nhận định.

Trước đó, tại họp báo thị trường ngày 28/1, Công ty tư vấn Cushman & Wakefield cho biết đà tăng lãi suất cho vay mua nhà đang tác động mạnh đến thanh khoản các phân khúc nhà ở. Tính đến cuối quý IV/2025, thị trường Hà Nội tiêu thụ gần 6.200 căn hộ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới cũng thấp hơn 32% so với quý IV/2024, cho thấy thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.

Với phân khúc nhà liền thổ, lượng giao dịch trong quý cuối năm 2025 chỉ đạt khoảng 200 căn, giảm 64% theo quý và 77% theo năm; nguồn cung sụt giảm tới 87%.

Theo bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, thanh khoản nhà ở đảo chiều từ cuối năm ngoái khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới. Đến cuối tháng 1/2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua bất động sản tăng thêm 1–2 điểm phần trăm, lên mức 8–10%/năm với khoản vay cố định 12 tháng; lãi suất thả nổi tại một số nhà băng lên tới 12–15%/năm.

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt bình quân 102 triệu đồng/m², tăng 32% theo năm; giá nhà liền thổ trung bình lên tới 262 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao trong khi chi phí vốn tăng đang thu hẹp đáng kể nhóm người mua ở thực – lực cầu được xem là trụ cột của thị trường trong giai đoạn tới.

Theo VARS, việc tăng lãi suất có thể góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản, song nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, đồng thời gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai dự án, làm nguồn cung bị co hẹp và gia tăng mất cân đối cung – cầu.

Do đó, chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt, có chọn lọc, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ và sử dụng đòn bẩy cao. Về dài hạn, mở rộng nguồn cung, phát triển hạ tầng, điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và đa dạng hóa kênh dẫn vốn vẫn là lời giải bền vững cho thị trường bất động sản.