Theo Nghị định 357, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản được xây dựng, quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng vận hành trên phạm vi toàn quốc. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan được phân quyền truy cập để khởi tạo, cập nhật, chia sẻ và tra cứu dữ liệu. Hệ thống phải bảo đảm an toàn thông tin, bảo vệ bí mật Nhà nước và dữ liệu cá nhân.

Điểm đáng chú ý là mỗi căn nhà (chung cư hoặc nhà riêng lẻ), bất động sản trong công trình xây dựng đều được cấp một mã định danh điện tử riêng, gồm chuỗi ký tự số và chữ, tối đa 40 ký tự. Cấu trúc mã bao gồm mã thông tin dự án/công trình, mã định danh địa điểm (nếu có) và dãy ký tự tự nhiên. Với diện tích sàn xây dựng trong công trình, mã còn tích hợp thông tin về thửa đất, dự án hoặc công trình liên quan.

Không chỉ bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường như đơn vị quản lý vận hành chung cư, cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới, hay người thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở cũng được cấp mã định danh điện tử.

Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ bao gồm đầy đủ thông tin dự án như tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ, hồ sơ pháp lý; dữ liệu giá mua bán (triệu đồng/m2), tổng giá trị giao dịch, lượng tồn kho; thông tin giao dịch qua công chứng và hợp đồng mua bán, trong đó ghi nhận mã định danh tài sản và chủ thể, thời gian, hình thức giao dịch. Dữ liệu về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân – từ loại hình, diện tích, thời hạn, hình thức sở hữu đến tình trạng pháp lý – cũng được tích hợp. Các bộ, ngành có trách nhiệm chia sẻ và kết nối thông tin vào hệ thống này.

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu triển khai và chuyển đổi số được đẩy mạnh, nền tảng dữ liệu tập trung được kỳ vọng không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn định hình lại cách thức vận hành thị trường.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội thuộc Savills, cho rằng dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản. Việc đồng bộ hóa dữ liệu trên toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và hoạt động giao dịch. Theo ông, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa Trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Hệ thống này cũng được xem là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch. Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát giá trị chuyển nhượng thực tế, hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Ở góc độ thị trường, minh bạch hóa dữ liệu được kỳ vọng sẽ góp phần điều chỉnh hành vi đầu tư. Trong điều kiện thông tin phân mảnh, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn. Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý, quy hoạch được chuẩn hóa và dễ tiếp cận, người mua và nhà đầu tư có thêm cơ sở để đánh giá giá trị tài sản dựa trên dữ liệu thực tế thay vì phụ thuộc vào tin đồn.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, nhận định mã định danh bất động sản giống như “sơ yếu lý lịch” toàn diện của tài sản, tích hợp từ quy hoạch, tọa độ đến lịch sử giao dịch. Thông qua dữ liệu định danh, Nhà nước có thể xác định cụ thể số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu, làm cơ sở thiết kế các chính sách thuế như thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, tác động này sẽ rõ nét hơn trong dài hạn khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện và các công cụ điều tiết triển khai đồng bộ.

TS. Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam (VIDE), đánh giá việc gán “danh tính” điện tử xuyên suốt vòng đời cho mỗi bất động sản là bước tiến nền tảng. Khi người mua, nhà đầu tư và tổ chức tín dụng có thể truy xuất nguồn gốc pháp lý của từng sản phẩm, rủi ro bán trùng, bán tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc sử dụng thông tin sai lệch để thổi giá sẽ được hạn chế. Chuẩn hóa dữ liệu cũng góp phần giảm tranh chấp sau giao dịch – yếu tố từng ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin thị trường.

Việc định danh các chủ thể như môi giới, đơn vị quản lý vận hành chung cư còn được xem là công cụ siết kỷ luật thị trường, từng bước loại bỏ môi giới “tay ngang”, nâng cao chuẩn mực hành nghề và trách nhiệm nghề nghiệp.

Đối với doanh nghiệp, quy định sản phẩm chỉ được phép giao dịch khi đã có mã định danh đồng nghĩa với yêu cầu pháp lý dự án phải hoàn thiện trước khi huy động vốn. Cơ chế này tạo ra một “màng lọc” tự nhiên: chủ đầu tư thiếu minh bạch sẽ khó tồn tại, trong khi doanh nghiệp làm ăn bài bản có thêm lợi thế xây dựng niềm tin.

Trong dài hạn, việc tích hợp dữ liệu và xây dựng mã định danh tài sản được kỳ vọng thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; từ thị trường vận hành theo tin đồn sang thị trường vận hành theo dữ liệu. Đây được xem là bước đi cần thiết để nâng chuẩn vận hành, tiệm cận thông lệ quốc tế và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới./.