Theo báo cáo thị trường do Avision Young vừa phát hành, trong quý II vừa qua, Hà Nội ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán trong quý, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 10.000 căn.

Trong số đó, hơn 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy xu hướng phát triển dự án theo định vị giá trị cao vẫn chiếm ưu thế. Ngược lại, căn hộ trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, không chỉ khu vực nội đô, các dự án cao cấp cũng đang mở rộng mạnh về phía các đại đô thị vùng ven, tạo nên bức tranh nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc giá cao.

Mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. So với quý trước, giá căn hộ mới tăng thêm khoảng 2%, chủ yếu do phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, nhiều dự án mới được chào bán với mức giá phổ biến từ khoảng 3.250 USD/m2 đến trên 4.400 USD/m2. Trong khi đó, các dự án hạng sang ở khu vực nội đô có giá dao động từ 5.400-9.500 USD/m2.

Thị trường chuyển nhượng bắt đầu giảm giá cục bộ

Ở chiều ngược lại, thị trường chuyển nhượng bắt đầu xuất hiện hiện tượng giảm giá cục bộ. Một số dự án ghi nhận mức điều chỉnh từ 5-12%, tuy nhiên mức giảm này vẫn chưa đủ lớn để cải thiện đáng kể thanh khoản.

Theo đơn vị nghiên cứu, việc giá nhà liên tục leo cao trong khi thu nhập của người dân chưa theo kịp đã khiến khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm rõ rệt. Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng trở lại cũng khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Kết quả, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

Tương tự, báo cáo thị trường quý II, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết phân khúc chung cư ở Hà Nội ghi nhận diễn biến trái chiều giữa hàng thứ cấp (chuyển nhượng) và sơ cấp (từ chủ đầu tư).

Trên thị trường chuyển nhượng, giá bán căn hộ trung bình đạt 60 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 3% so với quý trước. CBRE nhìn nhận đây là lần đầu tiên mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13%, bằng một nửa so với mức đỉnh 26% trong giai đoạn 2024-2025.

Trái ngược với thị trường chuyển nhượng, nguồn cung và giá bán giỏ hàng mới từ chủ đầu tư tiếp tục tăng. Nửa đầu năm nay, lượng cung căn hộ mở bán tại Hà Nội đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ 2020.

Về cơ cấu sản phẩm, đây là quý thứ hai liên tiếp thị trường không có sản phẩm mới giá dưới 60 triệu đồng một m2. Trong khi đó, phân khúc trên 120 triệu đồng một m2 chiếm hơn một ba tỷ trọng, tập trung ở 4 dự án tại khu vực Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Tuy nhiên, sức mua đã chậm lại khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 68%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025.

Đơn vị này dự báo, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm, tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn về chiến lược giá bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính để cạnh tranh trên thị trường..