Thông tin được Hãng nghiên cứu thị trường bất động sản Cushman & Wakefield đưa ra tại báo cáo vừa phát hành.

Theo báo cáo trên, quý I vừa qua, khu vực lõi TP HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở khu Đông, chiếm hơn 80% tổng lượng sản phẩm chào bán. Phần lớn dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó nhóm căn hộ hạng sang chiếm khoảng 72% nguồn cung mới.

Các dự án mở bán đáng chú ý trong quý gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place hay Sunshine Sky City. Tuy nhiên, việc thị trường chủ yếu xuất hiện các sản phẩm giá cao khiến khả năng tiếp cận của người mua ở thực ngày càng hạn chế.

Nguồn: Cushman & Wakefield

Không chỉ nguồn cung giảm, lượng giao dịch mới tại TP HCM cũng suy yếu đáng kể. Trong quý I, toàn thị trường chỉ tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 25% nguồn cung mới. Mức hấp thụ này giảm 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đơn vị nghiên cứu, nguyên nhân chính đến từ mặt bằng giá bán liên tục leo thang, trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân gần như vắng bóng. Sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu thực khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường phục hồi trong năm 2025.

Bên cạnh đó, chi phí vay vốn và chính sách tín dụng vẫn là yếu tố tác động đáng kể đến quyết định mua nhà. Nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền ngay, chờ đợi các điều kiện tài chính thuận lợi hơn trong thời gian tới.

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường là giá bán căn hộ trung tâm tiếp tục xác lập mặt bằng mới. Trong quý I, giá sơ cấp trung bình đạt gần 7.300 USD mỗi m2, tăng 19% so với quý trước và cao hơn 53% so với cùng kỳ năm trước.

Đây là mức giá cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường sơ cấp TP HCM. Con số này chưa bao gồm các chương trình ưu đãi, chiết khấu hay hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư.

Theo Cushman & Wakefield, nguồn cung khan hiếm kéo dài cùng chi phí phát triển dự án ngày càng tăng đang là những yếu tố chính đẩy giá nhà lên cao. Đồng thời, dòng vốn từ các nhà đầu tư ngoài địa phương, đặc biệt từ khu vực phía Bắc, cũng đang quay trở lại TP HCM với kỳ vọng thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới sau nhiều năm thiếu nguồn cung.

Ảnh minh họa

Vùng ven hưởng lợi do giá nội đô quá cao

Trong bối cảnh giá nhà trung tâm ngày càng xa tầm với của phần lớn người mua, các thị trường vệ tinh tiếp tục nổi lên như điểm đến của dòng tiền và nhu cầu ở thực.

Quý I ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới được tung ra tại khu vực mở rộng của TP HCM, bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Con số này cao gấp gần sáu lần nguồn cung mới tại khu vực lõi thành phố.

Riêng Bình Dương chiếm hơn 6.400 căn, tương đương khoảng 92% tổng nguồn cung mới. Các dự án tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An - những khu vực hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa nhanh và hệ thống kết nối ngày càng hoàn thiện.

Một số dự án lớn xuất hiện trong quý như Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View hay Green Skyline. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn góp phần củng cố niềm tin của người mua trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh.

Ở phía cầu, thị trường vệ tinh ghi nhận hơn 6.100 giao dịch thành công trong quý, cho thấy thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao. Trong đó, Bình Dương đóng góp gần 5.500 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 76,6%.

Mặt bằng giá cũng là yếu tố quan trọng giúp các khu vực này thu hút khách hàng. Giá sơ cấp trung bình tại Bình Dương hiện khoảng 1.886 USD mỗi m2, chỉ bằng khoảng một phần tư mức giá tại trung tâm TP HCM. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá trung bình còn thấp hơn, ở mức khoảng 1.373 USD mỗi m2.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn phát triển theo mô hình đa cực.

"Khu vực lõi vẫn duy trì sức hút nhờ vị thế trung tâm và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, áp lực về khả năng chi trả đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Điều này tạo động lực tăng trưởng mạnh hơn cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung dồi dào hơn và mức giá phù hợp với nhu cầu hiện tại", bà Ngọc nhận định.

Trong giai đoạn 2026-2029, Bình Dương dự kiến tiếp tục bổ sung khoảng 31.800 căn hộ mới, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Trong khi đó, nguồn cung mới tại Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo ở mức khiêm tốn hơn, chủ yếu đến từ một số dự án quy mô lớn triển khai theo từng giai đoạn.

Các chuyên gia đánh giá, khi TP HCM mở rộng không gian phát triển và hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện, xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ trung tâm sang các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục diễn ra. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực về giá tại khu vực lõi mà còn tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn bộ thị trường bất động sản khu vực phía Nam.