Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường nhà ở Marketbeat TP.HCM quý IV/2025, ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ để bán trong những tháng cuối năm.

Báo cáo bao quát khu vực TP.HCM lõi cùng hai địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), hiện đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của TP.HCM.

Nguồn cung mở bán mới tăng gấp 5 lần

Theo Cushman & Wakefield, trong quý IV/2025, thị trường căn hộ tại khu vực TP.HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến về nguồn cung mới. Số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước khi ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán, song chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024.

Khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung mới, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn phục hồi nhưng mang tính chọn lọc, với nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã hoàn thiện pháp lý.

Về phân khúc, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, theo sau là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Một số dự án nổi bật như Masteri Park Place (Masterise Homes) hay The Regency (Phú Mỹ Hưng) tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế thương hiệu và chất lượng phát triển trong phân khúc hạng sang tại TP.HCM.

Thanh khoản cải thiện, tỷ lệ hấp thụ cao nhất năm

Không chỉ nguồn cung, sức cầu thị trường cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực. Trong quý IV/2025, lượng căn hộ hấp thụ mới đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch gần như tương đương với nguồn cung mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 62% – mức cao nhất trong năm 2025.

Về giá bán, sơ cấp trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m² (khoảng 160 triệu đồng/m2 chưa có thuế VAT và quỹ bảo trì), tăng khoảng 16% so với quý III/2025 và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án mở bán mới có mức định vị cao hơn đáng kể so với các dự án hiện hữu trước đó.

Tương tự, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, năm 2025 đánh dấu bước chuyển rõ nét của phân khúc căn hộ tại TP.HCM. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh 73% so với năm 2024, trong đó riêng TP.HCM chiếm tới 87% tổng nguồn cung toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn, gấp 2,5 lần cùng kỳ.

Đáng chú ý, giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng và hạ tầng đồng bộ – những yếu tố gắn liền với nhu cầu mua để ở, thay vì đầu tư ngắn hạn.

Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng, với mức tăng từ 4 – 16% ở thị trường sơ cấp và 10 – 18% ở thị trường thứ cấp.

Theo DKRA, diễn biến này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại các phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân đô thị.

Giá bán dự kiến tiếp tục neo cao

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, không gian phát triển căn hộ tại TP.HCM đang dịch chuyển dần theo các trục hạ tầng mới như metro, vành đai và cao tốc. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ mở rộng nguồn cung ra ngoài khu vực lõi, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, giá bán sơ cấp được dự báo vẫn duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng điều chỉnh tăng. Bên cạnh đó, dòng tiền từ các địa phương khác – đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc – đang quay trở lại TP.HCM, kỳ vọng vào dư địa tăng trưởng mới sau giai đoạn thị trường trầm lắng vì thiếu nguồn cung.

Sau sáp nhập, thị trường căn hộ TP.HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng ổn định và bền vững hơn, dựa trên ba trụ cột: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và tháo gỡ pháp lý. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho sự phát triển dài hạn của thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng trong những năm tới.