VPBank vừa công bố lợi nhuận trước thuế hợp nhất quý II/2026 đạt gần 11.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong lịch sử hoạt động. Lũy kế nửa đầu năm, lợi nhuận trước thuế đạt gần 18.900 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ.
Trong khi lợi nhuận kỷ lục là con số dễ thu hút sự chú ý, báo cáo tài chính bán niên 2026 của VPBank còn hé lộ một chuyển động đáng kể khác: dòng vốn tín dụng đang tăng nhanh vào lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, phần tăng trưởng nổi bật không nằm ở nhu cầu vay mua nhà của người dân, mà chủ yếu đến từ các hoạt động kinh doanh địa ốc (cho doanh nghiệp vay)
Dư nợ kinh doanh bất động sản VPBank tăng thêm hơn 88.000 tỷ đồng
Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ cho vay khách hàng trên báo cáo tài chính hợp nhất của VPBank đạt hơn 1,161 triệu tỷ đồng, tăng gần 217.500 tỷ đồng, tương đương 23% so với cuối năm 2025.
Trong đó, dư nợ dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng từ 207.427,6 tỷ đồng lên 295.770,6 tỷ đồng. Chỉ sau sáu tháng, khoản mục này tăng thêm hơn 88.343 tỷ đồng, tương đương 42,6%.
Như vậy, riêng cho vay kinh doanh bất động sản đã đóng góp khoảng 40,6% phần tăng thêm của toàn bộ dư nợ VPBank trong nửa đầu năm.
Tỷ trọng của lĩnh vực này trong tổng cho vay cũng tăng từ 21,97% lên 25,47%. Điều đó đồng nghĩa cứ 4 đồng VPBank cho khách hàng vay thì có hơn 1 đồng nằm trong nhóm kinh doanh bất động sản.
Đây hiện là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất trong danh mục tín dụng của ngân hàng, cao hơn bán buôn – bán lẻ, công nghiệp chế biến – chế tạo, xây dựng hay hoạt động tài chính – ngân hàng – bảo hiểm.
Người mua nhà vay vốn chậm hơn nhiều
Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 42,6%, dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở chỉ tăng từ 130.375,6 tỷ đồng lên 142.807 tỷ đồng.
Mức tăng tuyệt đối đạt hơn 12.431 tỷ đồng, tương đương 9,5%. Tốc độ tăng cho vay kinh doanh bất động sản vì thế cao gấp khoảng 4,5 lần tốc độ tăng cho vay cá nhân mua và xây nhà.
Đáng chú ý, dù quy mô cho vay mua nhà vẫn tăng, tỷ trọng của nhóm này trong tổng dư nợ lại giảm từ 13,81% xuống 12,30%.
Sự đối lập khá rõ: nguồn vốn dành cho hoạt động kinh doanh địa ốc đang tăng nhanh cả về quy mô lẫn tỷ trọng, trong khi dòng vốn phục vụ nhu cầu sở hữu nhà của người dân mở rộng chậm hơn đáng kể.
Nếu cộng hai khoản mục trên, tổng dư nợ liên quan trực tiếp đến kinh doanh bất động sản và nhu cầu mua, xây nhà tại VPBank đạt gần 438.578 tỷ đồng, tương đương khoảng 37,8% tổng cho vay khách hàng.
Cuối năm 2025, quy mô này mới ở mức gần 337.803 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong sáu tháng, hai nhóm dư nợ đã tăng thêm hơn 100.774 tỷ đồng.
Cần lưu ý, đây là phép cộng từ hai khoản mục được VPBank trình bày riêng trong báo cáo tài chính, không phải chỉ tiêu tổng dư nợ bất động sản do ngân hàng công bố độc lập.
Báo cáo cũng không cung cấp danh sách doanh nghiệp vay vốn, dự án được tài trợ hay cơ cấu chi tiết bên trong nhóm kinh doanh bất động sản. Do đó, chưa thể xác định hơn 88.000 tỷ đồng tăng thêm đã chảy vào chủ đầu tư hoặc phân khúc cụ thể nào.
Tương tự, VPBank chỉ công bố chất lượng nợ của toàn bộ danh mục cho vay, không tách riêng nợ xấu theo từng ngành. Vì vậy, việc tín dụng bất động sản tăng nhanh chưa đủ để kết luận rủi ro hay nợ xấu trong lĩnh vực này đang tăng.
Dù vậy, các con số cho thấy động lực tăng trưởng tín dụng bất động sản tại VPBank trong nửa đầu năm 2026 chủ yếu nghiêng về phía doanh nghiệp và hoạt động phát triển dự án, thay vì người dân vay mua nhà.
