Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2025 phát hành cách đây ít hôm cho thấy, tính đến 30/6/2025, dư nợ cho vay ngành kinh doanh bất động sản tại VPBank đạt 192.821 tỷ đồng, chỉ tăng gần 3,3% (hơn 6.000 tỷ đồng) so với đầu năm. Đây là mức tăng trưởng thấp nhất trong 4 năm qua và thua xa tốc độ giải ngân của nhiều ngân hàng khác.

Dữ liệu chúng tôi tổng hợp từ báo cáo của nhà băng này cho thấy, giai đoạn 2022–2024, tín dụng bất động sản của VPBank liên tục tăng trưởng mạnh. Điển hình, quý II/2024 tăng 22% so với đầu năm, đạt 140.314 tỷ đồng. Tương tự, quý II/2023 cũng tăng 22%, lên 82.764 tỷ đồng. Trước đó, quý II/2022, nhà băng này cũng giải ngân tăng thêm gần 12% vốn cho thị trường bất động sản khi đạt 47.611 tỷ đồng.

11png-689ac1d937ad1.png
Biểu đồ: Minh Quân

Như vậy, so với mức tăng từ 12 - 20% trong 3 năm trở lại đây, con số gần 3,3% năm nay cho thấy VPBank đang thận trọng hơn đáng kể với mảng này.

Đáng chú ý, trong khi bất động sản tăng chậm, các mảng tín dụng khác tại VPBank lại ghi nhận mức tăng ấn tượng. Điển hình như: Cho vay bán buôn, bán lẻ và sửa chữa phương tiện tăng 26% lên 91.866 tỷ đồng. Cho vay cá nhân mua nhà, quyền sử dụng đất tăng gần 16%, đạt 108.768 tỷ đồng. Cho vay làm thuê, sản xuất và dịch vụ tiêu dùng hộ gia đình cũng tăng 12%, đạt 217.849 tỷ đồng.

Điều này cho thấy ngân hàng đang phân bổ vốn sang các mảng ít rủi ro hơn, thay vì dồn lực vào cho vay doanh nghiệp bất động sản.

Thua xa tốc độ của nhiều đối thủ

Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, trong khi tốc độ tăng trưởng cho vay mảng bất động sản ở VPBank giảm tốc thì trên thị trường, nhiều ngân hàng khác đang tận dụng thời cơ thị trường bất động sản hồi phục để đẩy mạnh cho vay với bất động sản.

Số liệu được chúng tôi tổng hợp từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết đã công bốcho thấy, nửa đầu năm 2025 có 14 nhà băng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay bất động sản với tổng dư nợ tín dụng đạt 872 nghìn tỷ đồng, tăng 20,4% so với con số 724 nghìn tỷ đồng hồi đầu năm 2025 và tất cả đều ghi nhận dư nợ tăng trưởng dương.

1png-689abdf3f10eb.png
Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng với ngành kinh doanh bất động sản của 14 ngân hàng hạch toán chi tiết quý II/2025. Biểu đồ: Minh Quân

Trong đó, Techcombank dẫn đầu về quy mô (khoảng 227.450 tỷ đồng, chiếm gần 64% tổng dư nợ). MB tăng gần 34%, SHB cũng ghi nhận mức tăng mạnh, trong khi VIB nổi bật với tốc độ tăng 78% dù xuất phát từ quy mô nhỏ.

Ngoài ra, một loạt ngân hàng khác ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng trên mức 30% lần lượt là: TPBank (31,9%); SaiGonBank (30,8%); PGBank (30,2%)…

Như vậy, VPBank không chỉ tăng chậm hơn so với chính mình các năm trước, mà còn bỏ xa sau một số đối thủ về tốc độ giải ngân.

Nguyên nhân có thể đến từ chiến lược thận trọng

Trao đổi với chúng tôi về hiện tượng này ở VPBank, một chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, có 3 lý do chính khiến VPBank kìm hãm tốc độ tăng trưởng mảng cho vay bất động sản.

Thứ nhất nhằm tăng cường kiểm soát rủi ro. Hiện tỷ trọng bất động sản của VPBank đã cao, trong khi nợ xấu toàn ngành vẫn ở mức nhạy cảm.

Thứ hai nhằm dịch chuyển vốn và ưu tiên mảng tiêu dùng, bán buôn và bán lẻ – vốn có rủi ro thấp hơn.

Thứ ba nhằm cạnh tranh mạnh. Thời gian qua, việc nhiều ngân hàng khác tăng giải ngân vào các dự án đã gỡ vướng pháp lý, khiến VPBank chọn lọc kỹ hơn…

Điều đáng ghi nhận là dù mảng bất động sản tăng chậm, VPBank vẫn ghi nhận kết quả tích cực khi thu nhập lãi thuần quý II/2025 đạt 13.451 tỷ đồng, tăng 5,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế 6 tháng đạt 11.229 tỷ đồng, tăng 38,3%, hoàn thành 43% kế hoạch năm – mức cao kỷ lục. Tổng tài sản vượt 1,1 triệu tỷ đồng, trở thành ngân hàng thứ 7 tại Việt Nam đạt cột mốc này…

“Chiến lược thận trọng có thể giúp VPBank bảo toàn chất lượng tài sản trong bối cảnh cạnh tranh và rủi ro tiềm ẩn. Tuy nhiên, dư địa tăng trưởng vẫn còn cho nửa cuối năm 2025, nhất là khi thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục phục hồi”, chuyên gia nhận định./.