MB cho vay bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng chung

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) cho thấy một điểm đáng chú ý trong cơ cấu tín dụng: dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh.

Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ cho vay của MB đạt hơn 1,22 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 13,2% so với mức hơn 1,08 triệu tỷ đồng cuối năm 2025.

Tuy nhiên, nếu tách riêng theo ngành nghề, cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể. Dư nợ lĩnh vực này đạt hơn 167.468 tỷ đồng tại cuối quý II/2026, tăng so với mức 121.189 tỷ đồng cuối năm 2025.

Như vậy, chỉ sau 6 tháng, MB đã rót thêm khoảng 46.280 tỷ đồng vào hoạt động kinh doanh bất động sản, tương đương mức tăng khoảng 38,2%. Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cũng tăng từ 11,18% lên 13,64%.

Điểm đáng nói là tổng tín dụng của MB vốn đã tăng khá mạnh, nhưng riêng bất động sản còn tăng nhanh hơn gần 3 lần. Điều này cho thấy bất động sản đang là một trong những cấu phần nổi bật trong tăng trưởng tín dụng nửa đầu năm của ngân hàng.

Quy mô bất động sản và xây dựng vượt 214.000 tỷ đồng

Không chỉ nhìn vào dòng “hoạt động kinh doanh bất động sản”, cần đặt thêm khoản cho vay xây dựng vào bức tranh chung.

Tại cuối quý II/2026, dư nợ cho vay xây dựng của MB đạt hơn 47.023 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 45.399 tỷ đồng cuối năm 2025, tương ứng tăng khoảng 3,6%.

Tốc độ tăng của xây dựng không nóng như bất động sản, nhưng quy mô tuyệt đối vẫn lớn. Nếu cộng cả kinh doanh bất động sản và xây dựng, tổng dư nợ liên quan đến địa ốc, xây lắp và triển khai công trình tại MB đạt khoảng 214.491 tỷ đồng.

Con số này tăng gần 47.904 tỷ đồng so với cuối năm 2025, tương đương mức tăng khoảng 28,8%. Tỷ trọng nhóm bất động sản và xây dựng trong tổng dư nợ cho vay theo đó tăng từ khoảng 15,37% lên 17,47%.

MB đã tăng tốc từ năm 2025

Dữ liệu quý II/2026 không phải là một biến động riêng lẻ. Trước đó, cho vay kinh doanh bất động sản tại MB đã tăng rất nhanh trong năm 2025.

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính năm 2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của MB tăng từ 64.141 tỷ đồng cuối năm 2024 lên 121.188 tỷ đồng cuối năm 2025, tương ứng mức tăng 88,9%.

Đến cuối quý II/2026, con số này tiếp tục lên hơn 167.468 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong khoảng 18 tháng, dư nợ kinh doanh bất động sản của MB đã tăng thêm hơn 103.000 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 2,6 lần.

Điều này cho thấy MB không chỉ tăng cho vay bất động sản trong một quý, mà đang có xu hướng mở rộng đáng kể danh mục này qua nhiều kỳ báo cáo.

So với nhiều ngân hàng khác, MB không phải cái tên mới trong nhóm có quy mô tín dụng bất động sản lớn. Tuy nhiên, tốc độ tăng từ cuối 2024 đến giữa 2026 cho thấy bất động sản đang đóng vai trò ngày càng lớn hơn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng.

Nợ xấu tăng nhanh hơn dư nợ

Ở chiều chất lượng tài sản, tỷ lệ nợ xấu của MB vẫn chưa ở mức cao nếu so với nhiều ngân hàng trên thị trường. Tuy nhiên, tốc độ tăng của các nhóm nợ xấu lại là điểm đáng chú ý.

Tại cuối quý II/2026, nợ cần chú ý, tức nợ nhóm 2, của MB đạt gần 11.990 tỷ đồng, tăng so với mức 10.210 tỷ đồng cuối năm 2025. Mức tăng tương ứng khoảng 17,4%.

Tổng nợ xấu nhóm 3-5 tăng từ khoảng 14.027 tỷ đồng lên 17.797 tỷ đồng, tương ứng tăng gần 26,9%. Riêng nợ nhóm 5, tức nợ có khả năng mất vốn, tăng từ 6.421 tỷ đồng lên 8.747 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 36,2%.

Như vậy, trong khi tổng dư nợ cho vay tăng khoảng 13,2%, nợ xấu nhóm 3-5 lại tăng gần 27% và nợ nhóm 5 tăng hơn 36%. Tỷ lệ nợ xấu tính trên tổng dư nợ theo đó tăng từ khoảng 1,29% cuối năm 2025 lên khoảng 1,45% tại cuối quý II/2026.

Điểm cần nhấn mạnh là tỷ lệ nợ xấu này vẫn chưa phải mức cao. Nhưng khi nợ xấu và đặc biệt là nợ có khả năng mất vốn tăng nhanh hơn tín dụng chung, áp lực kiểm soát chất lượng tài sản sẽ lớn hơn trong nửa cuối năm.

Lợi nhuận vẫn tăng mạnh nhờ thu nhập lãi

Ở mảng kinh doanh, MB vẫn ghi nhận kết quả tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2026.

Lợi nhuận trước thuế hợp nhất 6 tháng đạt hơn 20.188 tỷ đồng, tăng khoảng 27,1% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 16.148 tỷ đồng, tăng khoảng 27,4%.

Động lực chính đến từ thu nhập lãi thuần. Trong 6 tháng đầu năm, thu nhập lãi thuần của MB đạt hơn 31.807 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với cùng kỳ. Đây tiếp tục là nguồn thu chủ lực của ngân hàng.

Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ đạt hơn 3.514 tỷ đồng, tăng khoảng 11,5%. Trong khi đó, một số mảng ngoài lãi lại kém tích cực hơn. Lãi thuần từ kinh doanh ngoại hối giảm mạnh so với cùng kỳ, còn lãi thuần từ mua bán chứng khoán đầu tư gần như không đáng kể so với mức hơn 1.295 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Như vậy, lợi nhuận của MB vẫn tăng tốt, nhưng cấu trúc tăng trưởng phụ thuộc khá lớn vào thu nhập lãi. Điều này càng khiến chất lượng tín dụng trở thành yếu tố quan trọng, nhất là khi ngân hàng đang mở rộng mạnh cho vay bất động sản và nợ xấu có xu hướng tăng.

Dòng tiền hoạt động đảo chiều âm

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của MB cũng cho thấy một điểm đáng chú ý.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của MB âm hơn 53.202 tỷ đồng. Cùng kỳ năm trước, chỉ tiêu này dương khoảng 1.517 tỷ đồng.

Bên trong dòng tiền hoạt động, khoản tăng cho vay khách hàng và mua nợ khiến dòng tiền ra hơn 143.317 tỷ đồng. Đây là khoản hút tiền lớn nhất trong kỳ.

Ở chiều ngược lại, tiền gửi khách hàng tăng hơn 42.447 tỷ đồng, thấp hơn mức tăng 69.137 tỷ đồng cùng kỳ năm trước và thấp hơn nhiều so với mức tăng của cho vay khách hàng. Phát hành giấy tờ có giá bổ sung thêm khoảng 45.417 tỷ đồng cho dòng tiền hoạt động, thấp hơn nhiều so với mức tăng của cho vay khách hàng. Để bổ sung nguồn vốn, MB tăng mạnh phát hành giấy tờ có giá, từ 187.236 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 233.504 tỷ đồng tại cuối quý II/2026.

Dòng tiền hoạt động âm không phải tín hiệu bất thường tuyệt đối với ngân hàng đang mở rộng tín dụng. Tuy nhiên, nó cho thấy tốc độ giải ngân đang tạo áp lực lên nhu cầu vốn, nhất là khi tăng trưởng cho vay vượt xa tốc độ tăng tiền gửi khách hàng.

Trong bối cảnh cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài hơn và phụ thuộc nhiều vào chu kỳ thị trường, bài toán nguồn vốn và thanh khoản cần được đặt cạnh tốc độ tăng dư nợ.

Điều gì cần theo dõi trong nửa cuối năm?

Với MB, câu chuyện đáng chú ý không chỉ là ngân hàng đã rót thêm hơn 46.000 tỷ đồng vào kinh doanh bất động sản sau 6 tháng.

Điểm cần theo dõi đầu tiên là tốc độ tăng của dư nợ bất động sản so với tăng trưởng tín dụng chung. Khi tổng dư nợ tăng hơn 13% nhưng cho vay bất động sản tăng hơn 38%, mức độ tập trung vào một lĩnh vực nhạy cảm với chu kỳ thị trường sẽ lớn hơn.

Thứ hai là chất lượng nợ. Tỷ lệ nợ xấu của MB chưa cao, nhưng nợ nhóm 3-5 và nợ nhóm 5 đang tăng nhanh hơn tổng dư nợ. Đây là chỉ báo cần quan sát kỹ trong các quý tới, nhất là khi thị trường bất động sản phục hồi chưa đồng đều.

Thứ ba là dòng tiền và nguồn vốn. Cho vay tăng mạnh trong khi tiền gửi khách hàng tăng chậm hơn khiến MB phải sử dụng thêm các kênh huy động khác, trong đó có phát hành giấy tờ có giá. Điều này không xấu nếu được quản trị tốt, nhưng sẽ ảnh hưởng đến chi phí vốn và biên lợi nhuận trong giai đoạn tới.

Thứ tư là chất lượng lợi nhuận. MB vẫn tăng trưởng lợi nhuận mạnh, song động lực chính đến từ thu nhập lãi thuần. Nếu nợ xấu tiếp tục tăng hoặc chi phí vốn cao hơn, khả năng duy trì tốc độ tăng lợi nhuận sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng danh mục tín dụng.