Thông tin được S&I Ratings đưa ra tại Báo cáo Triển vọng Thị trường bất động sản 2026 với tiêu đề: “Kiến tạo hạ tầng, định hình chu kỳ mới”.

Tại báo cáo trên, các chuyên gia S&I Ratings đánh giá, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào một giai đoạn chuyển mình mới. Năm 2026 được xem là thời điểm bản lề khi nhiều yếu tố quan trọng cùng lúc hội tụ: khung pháp lý được hoàn thiện hơn, đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh và nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao.

Những động lực này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của ngành bất động sản. Tuy nhiên, bức tranh thị trường không hoàn toàn chỉ có gam màu sáng. Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức như chi phí vốn gia tăng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp và sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc.

Pháp lý mở đường, nguồn cung dần quay trở lại

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường bất động sản giai đoạn 2025–2026 là việc hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, tín dụng và quy hoạch. Những cải cách này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn từng khiến hàng loạt dự án bị đình trệ trong nhiều năm.

Theo thống kê, toàn quốc hiện có khoảng 3.000 dự án bất động sản với tổng diện tích hơn 34.000 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 745.000 tỷ đồng bị “treo” do vướng mắc pháp lý. Khi các cơ chế mới về giải phóng mặt bằng, bồi thường và quy hoạch được ban hành, nhiều dự án đang có cơ hội quay trở lại trạng thái triển khai.

Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ thống định danh điện tử cho từng bất động sản từ 1/3 cũng được xem là bước tiến lớn nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường. Khi toàn bộ thông tin pháp lý, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính được tích hợp trong một hệ thống dữ liệu thống nhất, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành minh bạch và ổn định hơn trong dài hạn.

Nguồn cung vì thế được dự báo sẽ cải thiện đáng kể trong giai đoạn tới, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực ven đô.

Thị trường thận trọng hơn khi lãi suất tăng cao

Theo S&I Ratings, năm 2025 từng ghi nhận mức tăng giá bất động sản khá mạnh, với nhiều khu vực tăng hơn 30%. Tuy nhiên, đà tăng này được dự báo sẽ chậm lại trong giai đoạn 2026–2027 khi nguồn cung bắt đầu cải thiện và thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Tại Hà Nội, giá căn hộ trong năm 2025 đã tăng khoảng 24%, phân khúc căn hộ đã ở vùng giá rất cao và vượt quá khả năng chi trả của những người dân có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình, trong khi phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm. Nguồn cung mới chủ yếu dịch chuyển ra các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận như Hưng Yên – nơi quỹ đất còn lớn và mức giá vẫn dễ tiếp cận hơn.

Dự báo trong năm 2026, Hà Nội có thể ghi nhận hơn 30.000 căn hộ cùng khoảng 7.500 căn nhà thấp tầng được mở bán mới. Phần lớn các dự án tập trung quanh khu vực vành đai 3,5, nơi đang dần trở thành trung tâm phát triển đô thị mới của thủ đô.

Trong khi đó, thị trường TP.HCM đang thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Các dự án tại khu vực trung tâm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá phổ biến từ 120–140 triệu đồng/m². Ngược lại, các khu vực vùng ven như Bình Dương hay các đô thị vệ tinh lại tập trung nhiều sản phẩm trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven được dự báo sẽ tiếp tục mạnh mẽ trong những năm tới, khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục tăng.

Song song với đó, đầu tư hạ tầng đang trở thành động lực quan trọng nhất dẫn dắt thị trường. Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư công với hàng loạt dự án giao thông quy mô lớn như các tuyến vành đai, cao tốc liên vùng và hệ thống metro.

Những dự án này giúp cải thiện khả năng kết nối giao thông, mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy quá trình giãn dân ra các khu vực vệ tinh. Tại Hà Nội, các tuyến vành đai 1, vành đai 2,5 hay vành đai 3,5 đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình các khu đô thị mới. Trong khi đó, TP.HCM cũng đang triển khai các dự án lớn như vành đai 3 và tuyến đường sắt kết nối khu vực trung tâm với Cần Giờ.

Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng đang được thúc đẩy mạnh. Khi các khu đô thị được phát triển xung quanh các tuyến metro và trục giao thông lớn, giá trị bất động sản tại các khu vực ngoại thành có xu hướng gia tăng đáng kể.

Tuy vậy, một yếu tố khác đang khiến thị trường trở nên thận trọng hơn chính là mặt bằng lãi suất. Sau giai đoạn ưu đãi ban đầu, lãi suất vay mua nhà hiện đã tăng lên khoảng 11–12%, khiến chi phí tài chính của người mua nhà tăng đáng kể.

Điều này khiến nhu cầu đầu cơ – vốn từng đóng vai trò lớn trong nhiều cơn “sốt đất” trước đây – dần suy giảm. Người mua nhà hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn ngân hàng.

Cùng với đó, cơ quan quản lý cũng đang yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hệ thống. Dòng vốn vì thế không còn dồi dào như giai đoạn trước.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản giai đoạn 2026–2028 được dự báo sẽ bước vào một quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy nợ sẽ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp gia tăng.

Ngược lại, các chủ đầu tư lớn với quỹ đất dồi dào và năng lực tài chính tốt vẫn tiếp tục triển khai các dự án quy mô rất lớn. Hàng loạt đại dự án đô thị như khu đô thị Hạ Long Xanh, khu đô thị lấn biển Cần Giờ hay các tổ hợp đô thị – du lịch tại miền Trung và phía Bắc đang dần hình thành, góp phần tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn so với những năm bùng nổ trước đây. Những cơn “sóng” tăng giá dựa trên đầu cơ có thể sẽ ít xuất hiện hơn.

Thay vào đó, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, dựa trên nhu cầu ở thực, sự phát triển của hạ tầng và quá trình đô thị hóa dài hạn. Khi đó, cuộc chơi trên thị trường địa ốc sẽ không còn dành cho những nhà đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn, mà nghiêng nhiều hơn về những người có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.