Lãi cho vay mua nhà nhiều ngân hàng tăng lên 14% mỗi năm

Ghi nhận từ đầu năm đến nay cho thấy, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh, từ mức phổ biến 6–8% mỗi năm lên khoảng 12–14% mỗi năm. Diễn biến này đang tạo ra áp lực đáng kể lên người vay, đồng thời đặt thị trường bất động sản trước một giai đoạn điều chỉnh quan trọng.

Thông báo mới nhất từ một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM cho thấy lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. Mức này cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất chỉ khoảng 6% cố định trong 12 tháng và khoảng 7% cho kỳ hạn 24 tháng.

Không chỉ Vietcombank, nhiều ngân hàng quốc doanh khác cũng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản. VietinBank hiện nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV áp dụng mức tối thiểu 9,7% cho 6 tháng đầu, khoảng 10% cho kỳ hạn 12 tháng và lên tới 13,5% nếu cố định trong 18 tháng. Trước đó, lãi suất cho vay tại ngân hàng này thường chỉ dao động khoảng 6,5–8% mỗi năm.

Agribank vẫn duy trì mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho kỳ hạn 6 tháng và 8,5% cho 12 tháng, song nếu cố định 18 tháng, lãi suất cũng đã tăng lên gần 9,8% mỗi năm.

Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và có xu hướng tăng dần theo thời gian vay. MB Bank áp dụng mức khoảng 9–9,5% cho các gói vay cố định 12–24 tháng. VIB dao động từ 9,9–12% cho cùng kỳ hạn. ACB cho vay khoảng 9,5–10,5%, trong khi Techcombank ở mức 8,5–9,5% cho thời gian 6–12 tháng…

Lãi suất tăng trở thành “phép thử” của thị trường

Liên quan đến diễn biến này, trong bản tin vừa phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc lãi suất tăng đang trở thành một “phép thử” đối với sức chịu đựng của thị trường, đồng thời đóng vai trò như cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Theo VARS, khi giai đoạn tiền rẻ khép lại, toàn bộ hệ sinh thái bất động sản – từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến các doanh nghiệp phát triển dự án – buộc phải điều chỉnh cách ra quyết định. Tư duy mở rộng nhanh dần nhường chỗ cho chiến lược quản trị rủi ro, trong khi kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn được thay thế bằng cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy thanh khoản thị trường đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Dòng tiền hiện không còn chạy theo lợi nhuận nhanh mà chuyển sang ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Ngoài ra, trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua bất động sản để đầu tư – đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính – cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình cách vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả đến chiến lược phát triển sản phẩm và phương thức đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu và quản trị rủi ro tài chính.

Chi phí tài chính tăng mạnh cũng đang tác động rõ rệt đến hành vi của người mua. Nhóm người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm – nơi giá bất động sản thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình và phụ thuộc lớn vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy vậy, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Theo VARS, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về những cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực và tầm nhìn dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với các nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá trị khai thác tương xứng, đặc biệt tại những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

“Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà cần được cân nhắc trên nhiều yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên an toàn tài chính đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng các chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu”, VARS nhận định./.