Theo báo cáo thị trường của DKRA Group, trong tháng 10 vừa qua, phân khúc căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 115 dự án đang triển khai bán hàng sơ cấp, với tổng nguồn cung khoảng 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước.

Xét theo địa phương, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với khoảng 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung sơ cấp. Đồng Nai chiếm 8,2%, còn Tây Ninh chiếm 4,3%.

Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ hạng B chiếm ưu thế khi đóng góp khoảng 50,3% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ) và Đồng Nai. Nguồn cung mới cũng có xu hướng phân bổ về khu Nam TP.HCM và các địa bàn vùng ven.

Lượng tiêu thụ đạt 1.738 căn, gấp 2,2 lần tháng 9. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt khoảng 14%, tăng 7 điểm phần trăm so với tháng trước.

Nguồn: DKRA Group

Diễn biến nguồn cung và tiêu thụ trong 5 tháng gần đây cho thấy, thanh khoản căn hộ từng có giai đoạn trầm lắng. Từ tháng 6 đến tháng 8, lượng giao dịch giảm liên tục, dù nguồn cung vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Sang tháng 9, nguồn cung bắt đầu phục hồi nhưng sức mua chưa có chuyển biến rõ rệt.

Đến tháng 10, lượng tiêu thụ tăng trở lại, đạt mức cao nhất kể từ tháng 7. Dù vậy, với 1.738 căn được giao dịch trên tổng nguồn cung 12.502 căn, tỷ lệ hấp thụ mới đạt khoảng 14%. Điều này cho thấy sự cải thiện về thanh khoản chưa đồng nghĩa sức mua đã phục hồi đồng đều trên toàn thị trường.

Giá căn hộ có dự án vượt 520 triệu đồng/m2

Trong khi giao dịch có dấu hiệu khởi sắc trở lại, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục duy trì ở mức cao, với khoảng cách đáng kể giữa giá thấp nhất và cao nhất.

Cụ thể, theo DKRA Group, giá bán sơ cấp tại TP.HCM dao động từ 32,8 triệu đến 520,3 triệu đồng mỗi m2, bình quân khoảng 69,3 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, mức giá cao nhất gấp gần 16 lần mức thấp nhất.

Tại Tây Ninh, giá căn hộ dao động 37,9-68,3 triệu đồng mỗi m2, bình quân khoảng 48,2 triệu đồng. Trong khi đó, Đồng Nai ghi nhận mức giá 36,5-65,8 triệu đồng mỗi m2, bình quân khoảng 52,1 triệu đồng.

Nguồn: DKRA Group

Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu, dù nguồn cung và lượng tiêu thụ đều cải thiện trong tháng 10, khả năng hấp thụ vẫn tập trung chủ yếu ở những dự án mới mở bán, có chính sách bán hàng và phương thức thanh toán linh hoạt.

Diễn biến này cũng khá tương đồng với báo cáo thị trường quý III/2026 do Avision Young phát ra trước đó.

Theo Avison Young, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn về nhu cầu. Trong đó, các dự án có mức giá dễ tiếp cận tại Dĩ An, Thuận An tiếp tục thu hút người mua ở thực, duy trì tỷ lệ giao dịch tương đối tích cực qua nhiều quý.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô có tốc độ bán hàng thận trọng hơn. Giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có sẵn nguồn tài chính, mua để tích sản dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.

Đơn vị nghiên cứu cho rằng, quỹ đất ngày càng hạn chế cùng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và phát triển dự án tăng cao đang tạo áp lực lên giá thành căn hộ tại khu vực TP.HCM cũ. Để bảo đảm hiệu quả đầu tư, nhiều chủ đầu tư có xu hướng phát triển sản phẩm cao cấp, trong khi nguồn cung vừa túi tiền tại khu vực nội thành ngày càng khan hiếm.

Sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven vì vậy đang tác động trực tiếp đến lựa chọn của người mua. Một bộ phận khách hàng chấp nhận di chuyển xa hơn để tìm kiếm căn hộ phù hợp với khả năng tài chính, thay vì cố gắng sở hữu nhà tại khu vực lõi đô thị.