'Bắt đáy' bất động sản, chuyện không 'dễ ăn'

Xả hàng, cắt lỗ mà không lỗ

Mấy tháng trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện nhiều thông tin rao bán BĐS như kiểu "xả hàng cắt lỗ", "thanh lý cần bán gấp", "ngân hàng siết nợ cần bán gấp"... Tuy nhiên, để mua những sản phẩm như vậy, khách hàng cũng như nhà đầu tư cần thận trọng, kiểm tra thông tin và nhìn thẳng vào thực tế câu chuyện này.

Chị T.L (quận 7) cho biết, khi nghe ngóng những thông tin như vậy, cũng đã liên hệ với người bán, đi xem trực tiếp để đối chứng và tham khảo. Tuy nhiên, so với giá họ mua vào việc "xả hàng, cắt lỗ" như vậy là không đúng với giá trị thực tế khu đất.

"Tôi tìm hiểu một sản phẩm đất nền ở Long An, hồi đầu năm nay đang bán gần 20 triệu đồng/m2, nằm ngay mặt đường tỉnh và gần khu công nghiệp, di chuyển thuận lợi lên TP.HCM. Tuy nhiên, năm 2021, khi dự án này mở bán, khi đó giá mỗi nền rơi vào khoảng 14,5 triệu đồng/m2. Hiện nay, chủ lô đất đang rao "cắt lỗ", bán lại với giá 18,5 triệu đồng/m2", chị T.L nói và cho biết, như vậy người bán vẫn đang lời, thực tế không như như quảng cáo.

Tương tự, anh H.D (quận Tân Bình) cho biết, suốt mấy tháng nay đi "săn sale" BĐS mà không được như ý bởi nhiều sản phẩm pháp lý không rõ ràng, các tin rao xả hàng, giảm giá đều là ảo. Việc giảm giá là có nhưng không nhiều, chỉ rơi vào trường hợp nào dùng đòn bẩy tài chính hoặc những sản phẩm không được "sạch" pháp lý, thường rơi vào phân khúc đất nền. Còn lại các phân khúc như căn hộ, nhà phố… thì gần như không có chuyện giảm giá. Có chăng, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình ưu đãi để kích cầu thị trường.

Ông N.H.V, Giám đốc doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM nhìn nhận, thị trường thứ cấp đã xuất hiện một số nhà đầu tư "xả hàng" vì sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Tuy nhiên, phần lớn những thông tin quảng cáo thời gian qua chỉ để tăng tương tác. Một số sản phẩm dự án rao bán chỉ như cắt chút lãi, chưa bán lỗ hay chạm giá gốc. Hoặc có những sản phẩm giảm giá nhưng pháp lý không rõ ràng, vị trí không thuận tiện. Còn đối với riêng phân khúc căn hộ, giá chỉ có đi lên vì đáp ứng nhu cầu ở thực.

"Nhiều tin rao cắt lỗ, giảm giá sâu trên thị trường phần lớn là không lỗ, thậm chí vẫn có lãi nếu khấu trừ các ưu đãi lúc đầu của chủ đầu tư. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường, nghe ngóng và lựa chọn những sản phẩm tốt", ông N.V.H nói và cho rằng, với những dự án tốt thì đây cũng là thời điểm hợp lý để khách hàng có sẵn tiền mua bởi có nhiều chính sách hấp dẫn.

Báo cáo thị trường tháng 10 của DKRA Group cũng đã cho thấy, dù thị trường phía Nam ảm đạm nhưng giá của các phân khúc vẫn tăng. Đối với phân đất nền, nguồn cung mới chỉ bằng 21,4% cùng kỳ năm 2021, chủ yếu tại Long An và Đồng Nai. Nhu cầu trên thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27%, giảm đến 84,1% so với cùng kỳ năm 2021. Các dự án mở bán trong tháng có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25-8% so với lần mở bán trước đó. Ở thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng 2% so với tháng 9.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng ghi nhận tăng đáng kể, gấp 3,7 lần so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động từ 20-60% lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4-10% so với đầu năm.

Thời của nhà đầu tư có sẵn tiền

Chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS T. Nguyễn (quận Bình Thạnh) cho biết, thường những người đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường họ sẽ mua khi thị trường trầm lắng và bán khi sôi động. Trong khi đó, đối với những nhà đầu tư mới thì họ lại thường lào vào khi thị trường đang sốt. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại chỉ thích hợp với những nhà đầu tư có dòng tiền sẵn và tiềm lực tài chính mạnh, muốn đầu tư dài hạn.

"Hiện nay, nhiều nhà đầu tư cũng đang đưa ra câu hỏi, đây đã là "đáy" của thị trường bất động sản hay chưa. Nhưng, chúng ta phải hiểu, thị trường trải qua rất nhiều chu kỳ, khoảng 10 năm xuất hiện một lần. Đối với BĐS, chúng ta không có khái niệm "đáy". "Đáy" BĐS có thể hiểu ngắn gọn là chúng ta mua sản phẩm đó đúng với giá trị ở khu vực nào đó", anh T. Nguyễn nói.

Với các nhà đầu tư, bây giờ là giai đoạn cần phải nghe ngóng thêm về những tin tức về chính sách vĩ mô của nền kinh tế, lãi suất, để từ đó tìm được sản phẩm đáng để đầu tư và phù hợp với nhu cầu.

Khi nhà đầu tư hoặc khách hàng mua ở các sản phẩm vùng ven của đô thị lớn như TP.HCM, cần xem xét các phân khúc. Song song, nhà đầu tư cần bao quát góc nhìn về giá ở mỗi khu vực, xem nhiều dự án và đưa ra quyết định đúng đắn để tránh phải trường hợp "thổi giá" lên quá cao. Lúc đó, nếu mua vào, đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí là lỗ.

Trong khi đó, anh M. Tuấn, Giám đốc công ty trong lĩnh vực tài chính cho rằng, nếu như khách hàng đang muốn mua một sản một căn nhà để ở và vị trí ưa thích, chủ nhà sẵn sàng bán thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó có ở "đáy" hay không. Đây là loại hình của BĐS tiêu dùng và với loại này này thì khách hàng chỉ cần quan tâm đến sản phẩm đó có phù hợp với kế hoạch tài chính hay không. Tương tự và với đối với loại hình để đầu tư lâu dài, tích trữ tài sản. Đây là 2 loại hình không bị quá phụ thuộc vào biến động của thị trường.

Còn đối với kinh doanh BĐS, nhà đầu tư, khách hàng cần đoán "đáy", "đỉnh", dùng đòn bẩy tài chính và điều này cũng giống như việc mua cổ phiếu. Từ đó, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến ừng phân khúc BĐS, vị trí dự án, khu vực, địa phương. Có thể nói, BĐS là một lớp tài sản, do đó, khi nào lãi suất chưa đạt "đỉnh" thì giá tài sản chưa thể đạt "đáy". Hiện nay, lãi suất ở Việt Nam vẫn chưa đạt đỉnh và có thể đến cuối năm 2023 mới đạt đến đỉnh.

"Việc của nhà đầu tư hay khách hàng là cần nghiên cứu, bổ sung kiến thức khi tham gia thị trường thay vì ngồi suy nghĩ đâu là "đáy", đâu là "đỉnh". Cùng với đó là nhà đầu tư, khách hàng cần chuẩn bị kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá BĐS đó giảm, thì lập tức có thể mua vào", anh Tuấn nhìn nhận.

Vũ Phạm