Theo thống kê của UBND TP. Hà Nội, năm 2025, kinh tế Thủ đô đạt mức tăng trưởng khá với tổng sản phẩm (GRDP) ước đạt 1.587.379 tỷ đồng, tăng 8,16% so với năm 2024. Trong cơ cấu kinh tế, khu vực dịch vụ tiếp tục giữ vai trò trụ cột, chiếm 66,44% GRDP, tương đương 1.054.683 tỷ đồng, tăng 8,83% so với năm trước.

Tuy nhiên, trong bức tranh chung đó, ngành kinh doanh bất động sản dù có quy mô lớn nhưng tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với mặt bằng chung của khu vực dịch vụ, phản ánh rõ những đặc điểm riêng của thị trường trong giai đoạn phục hồi.

Theo thống kê, năm 2025, doanh thu từ ngành kinh doanh bất động sản Hà Nội đạt khoảng 52.434 tỷ đồng, chiếm 3,38% GRDP toàn thành phố. Tuy nhiên, tốc độ tăng chỉ đạt 1,72% so với năm 2024, thấp hơn đáng kể so với nhiều ngành dịch vụ khác.

Cụ thể, vận tải kho bãi tăng 11,63%, bán buôn – bán lẻ tăng 9,10%, tài chính – ngân hàng – bảo hiểm tăng 8,60%, trong khi hoạt động hành chính và dịch vụ hỗ trợ ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 13,67%. So sánh này cho thấy bất động sản không còn là ngành dẫn dắt tăng trưởng của khu vực dịch vụ, ít nhất trong năm 2025.

Diễn biến trên phản ánh đúng trạng thái của thị trường bất động sản Hà Nội: đã thoát đáy nhưng chưa thực sự “mở khóa” chu kỳ tăng trưởng mới. Nhiều yếu tố mang tính nền tảng như pháp lý dự án, tín dụng, sức mua và tâm lý thị trường vẫn đang kìm hãm tốc độ phục hồi.

Dù vậy, với quy mô hơn 52 nghìn tỷ đồng thu về, bất động sản vẫn là một trong những ngành có ảnh hưởng lớn tới kinh tế Thủ đô. Tuy nhiên, đóng góp của ngành vào tăng trưởng GRDP chung chỉ đạt khoảng 0,07 điểm phần trăm, khá khiêm tốn so với tiềm năng.

Doanh thu dịch vụ tăng mạnh, đầu tư dự án vẫn thận trọng

Ở góc độ cầu tiêu dùng và hoạt động dịch vụ, bức tranh năm 2025 lại mang gam màu sáng hơn. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Hà Nội đạt 962,9 nghìn tỷ đồng, tăng 12,7% so với năm trước, cho thấy sức cầu nội địa phục hồi rõ nét.

Trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 601,9 nghìn tỷ đồng, tăng 11,5%; doanh thu lưu trú và ăn uống đạt 142,5 nghìn tỷ đồng, tăng 21,4%; doanh thu du lịch lữ hành đạt 35,8 nghìn tỷ đồng, tăng 28,9%. Nhóm dịch vụ khác đạt 182,7 nghìn tỷ đồng, tăng 7,9%.

Đáng chú ý, doanh thu dịch vụ kinh doanh bất động sản trong nhóm “dịch vụ khác” tăng 9,1%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng giá trị gia tăng của toàn ngành bất động sản (1,72%). Điều này cho thấy các hoạt động môi giới, cho thuê, quản lý và dịch vụ hỗ trợ bất động sản đã sôi động trở lại.

Ngược lại, hoạt động đầu tư và phát triển dự án mới vẫn còn dè dặt. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên xử lý tồn kho, tái cơ cấu tài chính và hoàn thiện pháp lý các dự án hiện hữu, thay vì mở rộng đầu tư ồ ạt như giai đoạn trước.

Nguồn cung phục hồi, giá tăng nhưng thị trường phân hóa

Báo cáo thị trường của các hãng nghiên cứu cho biết, năm 2025 được xem là bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Hà Nội sau nhiều năm trầm lắng. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, với khoảng 25.000–30.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường – mức cao nhất trong nhiều năm.

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ven đô như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên, đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise, MIK Group… với trọng tâm là phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm, tạo áp lực lớn lên nhu cầu ở thực.

Cùng với nguồn cung, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên. Giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 13% trong năm 2025 so với năm trước. Tại một số khu vực trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, giá căn hộ cao cấp đạt 130–210 triệu đồng/m², phản ánh sức hút của những dự án có vị trí và chất lượng vượt trội.

Thanh khoản thị trường có sự phân hóa rõ rệt. Giao dịch tại khu vực trung tâm chững lại do giá cao, trong khi các khu ven đô ghi nhận mức tăng giao dịch tích cực. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm nhà ở mới đạt gần 70%, cho thấy sức cầu vẫn duy trì tốt đối với các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Bên cạnh căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng tại khu vực ven đô cũng phục hồi, đặc biệt tại những khu vực gắn với hạ tầng mới, thu hút nhà đầu tư trung và dài hạn.

Có thể thấy, trong bối cảnh tăng trưởng còn nén lực, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 chủ yếu đi theo quỹ đạo của đầu tư công và phát triển hạ tầng. GRDP ngành xây dựng tăng 8,05%, cùng hàng loạt dự án giao thông – đô thị trọng điểm như metro, đường vành đai, mở rộng kết nối đô thị, đã và đang tạo nền tảng cho thị trường tích lũy lực cầu trong trung và dài hạn.

Cùng với đó, chính sách tín dụng theo hướng ưu tiên người mua ở thực, kiểm soát đầu cơ, góp phần giúp thị trường ổn định hơn, dù làm chậm nhịp phục hồi trong ngắn hạn.

Về tổng thể, năm 2025 có thể xem là năm “ổn định và tái cấu trúc” của bất động sản Hà Nội. Ngành có quy mô lớn, doanh thu dịch vụ liên quan tăng khá, nhưng giá trị gia tăng còn thấp, phản ánh quá trình phục hồi thận trọng.

Bước sang giai đoạn 2026–2027, triển vọng của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án, diễn biến mặt bằng lãi suất và khả năng chuyển hóa đầu tư công thành nhu cầu nhà ở và bất động sản thực. Nếu các nút thắt này được giải quyết, bất động sản Hà Nội có thể bước sang một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn, thay vì tăng nóng như trong quá khứ./.