Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở
Ngày 11/12/2025, Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Một điểm đáng chú ý là Nghị quyết cho phép giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở. Cụ thể, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, tương ứng với từng phần diện tích trong và vượt hạn mức.
Quy định này giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho hộ gia đình, cá nhân, tạo điều kiện cho nhu cầu xây dựng nhà ở, tách thửa và thúc đẩy giao dịch trên thị trường.
Cùng với đó, từ năm 2026, bảng giá đất được ban hành hằng năm và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quyết định được kỳ vọng sẽ giúp giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, tăng tính minh bạch và giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế.
Áp dụng bảng giá đất mới: Xóa bỏ cơ chế “hai giá”
Theo Luật Đất đai 2024, hệ thống bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ chính thức hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025. Từ năm 2026, cơ chế định giá đất mới được vận hành với nhiều thay đổi căn bản.
Điểm đổi mới quan trọng nhất là bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước. Giá đất được xác định chi tiết theo khu vực, vị trí và từng thửa đất, dựa trên nguyên tắc thị trường. Cách tiếp cận này nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch kéo dài giữa giá Nhà nước và giá thực tế, từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá”.
Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau đó, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm hoặc trong năm khi cần thiết.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được giao chủ trì việc xây dựng bảng giá, đồng thời có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được xây dựng đến từng thửa đất, trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Từ ngày 1/1/2026, Quốc hội thống nhất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện các dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế. Thứ hai, trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và hơn 75% số người sử dụng đất; khi đó, HĐND cấp tỉnh sẽ xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư. Thứ ba, thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh.
Quy định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án lớn, hạn chế tình trạng đình trệ kéo dài do không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối.
Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm
Cùng với các chính sách trên, Nghị quyết mới cũng kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030, tức thêm 5 năm so với quy định hiện hành.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp tiếp tục được miễn thuế nhằm đảm bảo an ninh lương thực và nâng cao năng lực cạnh tranh của nông nghiệp Việt Nam. Trường hợp được Nhà nước giao đất nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho thuê lại, tổ chức, cá nhân vẫn phải nộp 100% thuế đất nông nghiệp cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Bộ Tài chính, chính sách này không chỉ hỗ trợ người sản xuất mà còn khuyến khích tích tụ đất đai, phát triển nông nghiệp quy mô lớn, hiện đại và bền vững trong bối cảnh hội nhập sâu rộng./.
