Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đang ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý: Nguồn cung nhà ở và chung cư tăng lên rõ rệt, nhưng số lượng giao dịch chỉ nhích nhẹ.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ trong 9 tháng năm nay tăng 0,6% so với cùng kỳ, trong khi giá trị hàng tồn kho bất động sản tính đến cuối quý III/2025 lại tăng tới 56,6% so với đầu năm. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “tích lũy hàng hóa” nhiều hơn là bùng nổ về thanh khoản.

Diễn biến theo từng quý phản ánh khá rõ các động lực ngắn hạn của thị trường. Trong quý II/2025, lượng giao dịch tăng tích cực nhờ thông tin hỗ trợ từ việc sáp nhập tỉnh, thành phố và những kỳ vọng về kết nối hạ tầng, phát triển kinh tế vùng. Đáng chú ý, giao dịch đất nền tăng mạnh – một phân khúc vốn nhạy cảm với đầu cơ và kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, sang quý III/2025, khi quá trình sáp nhập đã hoàn tất và các thông tin hỗ trợ dần được “phản ánh hết vào giá”, giao dịch đất nền giảm trở lại. Ngược lại, giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức tốt, nhờ nguồn cung mới từ các dự án được đưa ra thị trường nhiều hơn.

Giá cao kìm hãm cầu ở thực

Một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung tăng nhưng giao dịch không bứt phá nằm ở mặt bằng giá. Theo Bộ Xây dựng, giá bán chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý III/2025 đã tăng lần lượt 33% và 36% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới xuất hiện ở phân khúc cao cấp và hạng sang; trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng tại Hà Nội, còn tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập) chủ yếu tập trung ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.

Thực tế này phần nào lý giải vì sao tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn rất cao (84–87% tại Hà Nội theo One Mount), nhưng số người mua nhà để ở lại chiếm tỷ lệ khá thấp: Chỉ khoảng 13% tại Hà Nội và 33% tại TP. Hồ Chí Minh. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, nhưng tập trung ở các phân khúc giá thấp hơn – nơi nguồn cung lại đang thiếu hụt. Đồng thời, sự lệch pha giữa cung và cầu cũng phản ánh khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng trong xã hội.

Nguồn cung phục hồi theo hướng lành mạnh

Nhìn lại chu kỳ dài hạn, sự gia tăng nguồn cung hiện nay mang nhiều nét tích cực hơn so với các giai đoạn trước. Trong giai đoạn khủng hoảng 2011–2013, hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh và đạt đỉnh vào cuối 2012 – đầu 2013, trước khi giảm dần trong giai đoạn phục hồi 2013–2015.

Giai đoạn 2015–2019 chứng kiến sự tăng trưởng lành mạnh khi nguồn cung mới được đưa ra thị trường đều đặn. Ngay cả trong giai đoạn 2020–2021, bất chấp đại dịch Covid-19, thị trường vẫn sôi động nhờ mặt bằng lãi suất thấp. Những khó khăn nghiêm trọng chỉ thực sự xuất hiện sau đó, trong giai đoạn 2022–2024, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như đóng băng.

Bước sang năm 2025, nguồn cung có dấu hiệu phục hồi rõ rệt nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Điều này gắn liền với việc ban hành các bộ luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản – tương tự như “cú hích” pháp lý của giai đoạn 2013–2015.

Mặc dù vẫn còn không ít bất cập trong quá trình thực thi, đặc biệt là áp lực chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, nhưng về tổng thể, khung pháp lý mới đang hướng tới hai mục tiêu: tăng nguồn cung với mức giá hợp lý và hỗ trợ nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế đầu cơ.

Triển vọng mở rộng 2026–2027: Hạ tầng, pháp lý và vốn

Trong báo cáo về Triển vọng ngành bất động sản năm 2026 vừa phát hành, các chuyên gia Công ty Chứng khoán MBS đánh giá, có nhiều lý do để kỳ vọng giai đoạn 2026–2027 sẽ là chu kỳ mở rộng mới của ngành bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh với hàng loạt dự án cao tốc, đường sắt và sân bay trong giai đoạn 2025–2030, tạo ra mạng lưới kết nối liên vùng và gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận.

Thứ hai, môi trường pháp lý ngày càng rõ ràng và đồng bộ hơn.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất dù có xu hướng tăng nhẹ nhưng vẫn ở mức thấp so với lịch sử.

Và cuối cùng, nguồn cung lớn dự kiến được đưa ra thị trường trong các năm tới.

Song song với đó, xu hướng phát triển dự án cũng đang thay đổi. Nếu trước năm 2017, các dự án bất động sản chủ yếu mang tính “đơn trung tâm”, tập trung ở khu vực lõi đô thị, thì giai đoạn 2017–2024 chứng kiến sự dịch chuyển sang mô hình đa trung tâm.

Tới giai đoạn 2025–2030, xu hướng “mạng lưới” được dự báo sẽ chiếm ưu thế, coi đô thị như hệ thống các trung tâm liên kết với nhau bằng hạ tầng giao thông. Điều này mở ra cơ hội cho nhiều doanh nghiệp, không chỉ những đơn vị sở hữu quỹ đất đắt đỏ tại trung tâm thành phố.

Dù triển vọng tích cực, thị trường vẫn đối mặt với không ít quan ngại. Lãi suất có thể tăng nhẹ trong năm 2026, tiền sử dụng đất theo bảng giá mới áp dụng từ 1/1/2026 ở mức cao, cùng với chi phí vật liệu xây dựng gia tăng sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Trong đó, tiền sử dụng đất – thường chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư dự án – được xem là rủi ro lớn nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án và mức giá bán cuối cùng.

Về phía cầu, lãi suất tăng được đánh giá sẽ tác động mạnh hơn đến hoạt động đầu cơ so với nhu cầu ở thực. Ngược lại, với người mua ở thực, tâm lý “mua sớm” để hưởng lãi suất cố định ban đầu và tránh rủi ro giá nhà tiếp tục tăng có thể thúc đẩy quyết định mua trong ngắn hạn.

Doanh nghiệp nào hưởng lợi trong chu kỳ mới?

Trong bức tranh mở rộng 2026–2027, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ triển khai và mở bán dự án. Bên cạnh những tên tuổi quen thuộc như Vinhomes hay Nam Long, một số doanh nghiệp như Khang Điền, Đất Xanh đang chuyển sang chiến lược triển khai nhiều dự án song song. Đồng thời, hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất, đặc biệt tại các khu vực có giá trị thương mại cao, cũng diễn ra sôi động hơn nhờ các cơ chế thí điểm mới như Nghị quyết 171/2024/QH15.

Tựu trung, chu kỳ mở rộng sắp tới không dành cho tất cả. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính vững, khả năng huy động vốn tốt và chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là những bên hưởng lợi lớn nhất.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc đầu cơ quỹ đất có thể đối mặt với rủi ro khi chi phí đầu vào ngày càng tăng và thị trường dần đi vào trạng thái sàng lọc khắt khe hơn./.