Đầu tháng 12, hàng loạt ngân hàng đã tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà. Khảo sát thực tế cho thấy, không chỉ lãi suất thả nổi, mà ngay cả lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà trong năm đầu tại nhiều nhà băng cũng đã được điều chỉnh tăng thêm 1–2%/năm so với tháng trước.
Hiện ACB áp dụng mức 8%/năm, ABBank 9,65%/năm, Sacombank 7,49%/năm, VIB từ 7,8%/năm, BVBank 8,49%/năm…
Đáng chú ý, không chỉ tăng mạnh lãi suất cho vay, nhiều nhà băng còn dừng giải ngân các gói ưu đãi lãi suất thấp dành cho khách hàng trẻ vay mua nhà. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng, trở nên thận trọng hơn trong quyết định tài chính.
Tuy nhiên, trao đổi với chúng tôi sáng nay, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, mức tăng lãi suất cho vay mua nhà hiện tại của các nhà băng vẫn chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực – yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở.
“Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở,” bà Mai Thanh Thảo nói.
Thanh khoản duy trì ổn định tại TP.HCM và Hà Nội
Theo bà Thảo, dù lãi suất tăng nhưng mặt bằng chung vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, qua đó giúp thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối.
Dữ liệu từ báo cáo Bất động sản quý III/2025 của Savills cho thấy, thanh khoản tại hai đô thị lớn vẫn duy trì tích cực. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt tới 91%, phản ánh sức mua ổn định bất chấp các điều chỉnh về chính sách tín dụng.
Tại Hà Nội, diễn biến còn sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên 64%. Riêng các dự án mới mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng 81%, cho thấy lực cầu ở thực tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản.
Cú hích hạ tầng thúc đẩy phân khúc “vừa túi tiền” vùng ven
Một điểm nổi bật trong giai đoạn hiện nay là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (Grade B và C). Tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc Grade B chiếm 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven.
Sự dịch chuyển này không chỉ giúp giảm áp lực nhà ở khu vực nội đô, mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước; các khu vực phát triển theo mô hình TOD như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%.
“Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ,” bà Mai Thanh Thảo phân tích.
Theo đó, các khu vực có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An đang trở thành điểm đến thay thế, với mặt bằng giá ghi nhận xu hướng tăng gắn liền với tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai và kết nối liên vùng.
Savills cho rằng mức tăng giá này tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi ba yếu tố: chi phí đầu vào gia tăng; sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung; và giá trị hạ tầng đã và đang hiện hữu. Nhìn chung, mức tăng hiện nay vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.
“Giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, song đòi hỏi người mua, đặc biệt là người trẻ, phải chọn lọc kỹ lưỡng. Các tiêu chí cần ưu tiên gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày và khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.
Trong bối cảnh thị trường không còn tăng trưởng nóng, việc chạy theo các “cơn sốt hạ tầng” thiếu tính toán về chi phí lãi vay, đi lại và sinh hoạt có thể tạo áp lực tài chính về sau. Ngược lại, những quyết định dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong các chu kỳ thị trường tiếp theo”, bà Thảo khuyên./.
