“Nhòm ngó” dự án hơn 2.400 tỷ đồng tại vùng đất quy tụ loạt ông lớn Vingroup, Sungroup, BRG… tiềm lực của Everland ra sao?

Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội vừa công bố kết quả mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh.

Theo đó, có 2 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án là Công ty CP Tập đoàn Everland và Công ty CP Đầu tư và Thương mại Trung Yên.

Dự án có quy mô hơn 26 ha, tổng chi phí sơ bộ thực hiện hơn 2.182 tỷ đồng, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư hơn 243 tỷ đồng. Quy mô dân số khoảng 4.440 người.

Dự án được xây dựng với nhiều hạng mục như trường mầm non, trung tâm thương mại, nhà văn hóa; phát triển nhà ở xã hội, nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự... Thời hạn hoạt động dự án là 50 năm; tiến độ thực hiện từ năm 2024-2029.

Không chỉ thu hút 2 nhà đầu tư “so găng” để giành quyền đầu tư dự án trên, thời gian gần đây, Đông Anh tiếp tục là “mảnh đất vàng” hấp dẫn nhiều ông lớn bất động sản tham gia đầu tư.

Nổi bật phải kể đến như dự án Khu đô thị thông minh 33.093 tỷ đồng tại các xã Tàm Xá, Vĩnh Ngọc và Xuân Canh, huyện Đông Anh do liên danh Vingroup (VIC) - Thái Sơn - Long Hải đăng ký đầu tư, trong đó, Thái Sơn là công ty con của Công ty cổ phần Vinhomes với tỷ lệ sở hữu 99,8%.

Hay dự án Khu đô thị mới G8 tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh với tổng vốn đầu tư hơn 12.599 tỷ đồng do Tổng công ty CP Thương mại Xây dựng (WTO) đăng ký đầu tư.

Trước đó, một doanh nghiệp bất động sản tên tuổi khác là BRG đã công bố bắt tay với Sumitomo (Nhật Bản) thực hiện “siêu dự án” Thành phố thông minh Bắc Hà Nội với tổng vốn đầu tư khoảng 4,2 tỷ USD, quy mô hơn 270 ha tại các xã Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Kim Nỗ, huyện Đông Anh.

Sungroup cũng đã được phê duyệt thực hiện dự án Công viên Kim Quy tại xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh - dự án công viên lớn bậc nhất Hà Nội. Ngoài ra, tại khu vực Đông Anh đã có dự án Khu đô thị Eurowindow River Park của Eurowindow Holding đã hoàn thành. Dự án có quy mô hơn 200 nhà biệt thự, liền kề và 2.058 căn hộ chung cư.

Với tiềm năng lớn như vậy, không khó hiểu khi Everland - một trong những tập đoàn bất động sản mới nổi hay Đầu tư và Thương mại Trung Yên - doanh nghiệp bất động sản kín tiếng cũng muốn “đặt một chân” vào khu vực này.

Theo tìm hiểu, Đầu tư và Thương mại Trung Yên được thành lập vào tháng 1/2010, hoạt động trong lĩnh vực hoạt động bất động sản và xây dựng, dịch vụ và tài chính. Địa chỉ trụ sở tại tầng 1, toà nhà Smile Lô đất 19.NO, Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng, phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Doanh nghiệp này được biết đến là chủ đầu tư của một số dự án bất động sản tại Hà Nội như Chung cư Smile Trung Yên Building, Khu nhà ở An Sinh - 106 Hoàng Quốc Việt, Khu nhà ở Văn phòng Bộ Công An, Khu đô thị Bắc Đại Kim mở rộng.

Trong khi đó, Tập đoàn Everland đang nổi lên với một loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng hàng nghìn tỷ đồng như Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Crystal Holidays Marina Phú Yên, Xuân Đài Bay…

Đáng chú ý, nếu so về tiềm lực tài chính thì có vẻ như Everland đang “nặng cân” hơn Đầu tư và Thương mại Trung Yên cho nên rất có thể đáp ứng đủ năng lực thực hiện dự án này.

Từ sàn môi giới thành “đại gia” bất động sản nghỉ dưỡng

Công ty cổ phần Tập đoàn Everland có tiền thân là Công ty cổ phần Đầu tư Everland được thành lập năm 2009 với lĩnh vực kinh doanh chính là cung ứng vật liệu xây dựng, tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản. Năm 2010, sàn giao dịch bất động sản Everland đi vào hoạt động.

Năm 2011, Everland mở rộng sang lĩnh vực nhập khẩu và phân phối các chủng loại vật liệu cao cấp. Đến năm 2015, Everland bắt đầu chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản, khởi đầu bằng việc liên kết, hợp tác với các đối tác để tham gia là nhà đầu tư một số dự án tại Hà Nội, Bắc Ninh, trước khi xin lập dự án đầu tư mới và mua lại dự án có sẵn.

Tháng 6/2017, Everland đem 30 triệu cổ phiếu EVG niên yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) và đến nay khối lượng cổ phiếu lưu hành của Everland đã tăng gấp hơn 7 lần lên 215,2 triệu cổ phiếu. Tuy nhiên, cổ phiếu EVG hiện đang trong diện bị kiểm soát.

Cụ thể, theo Quyết định số 141 ngày 2/4/2024 của HOSE, cổ phiếu EVG bị chuyển từ diện cảnh báo sang diện kiểm soát vì tổ chức kiểm toán có ý kiến kiểm toán ngoại trừ đối với báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán hai năm liên tiếp (năm 2022, năm 2023), thuộc trường hợp chứng khoán bị kiểm soát theo quy định). Nguyên nhân chính là kiểm toán không thể kiểm kê tiền mặt và hàng tồn kho cuối năm 2022 kịp thời. Phía Everland khẳng định, hoạt động kinh doanh và tài chính bình thường, đã giải trình và phối hợp để khắc phục. Công ty cam kết tiếp tục nỗ lực và kiến nghị HOSE đưa cổ phiếu EVG ra khỏi diện kiểm soát sau khi vấn đề được giải quyết.

Đáng chú ý, kể từ khi niêm yết cổ phiếu, Everland bắt đầu hành trình tăng vốn điều lệ liên tục. Sau 8 lần tăng vốn thông qua các đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, vốn điều lệ của Everland đã tăng gấp 7 lần, từ 300 tỷ đồng lên 2.152 tỷ đồng.

Dễ thấy quá trình tăng vốn của Everland cũng bắt đầu từ khi doanh nghiệp này lấn sân sang phát triển các dự án bất động sản, chủ yếu là bất động sản nghỉ dưỡng với nhu cầu vốn lớn. Có thể kể đến một số dự án như: Tổ hợp Du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Quảng Ninh); Tổ hợp Everland Park Hill Golf & Residences (Thanh Hóa); Tổ hợp Du lịch văn hóa di sản Lý Sơn (Quảng Ngãi); Tổ hợp Du lịch, nghỉ dưỡng Crystal Holidays Marina Phú Yên; Tổ hợp Thương mại dịch vụ và Du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay (Phú Yên); Tổ hợp vui chơi giải trí và nghỉ dưỡng Everland Park (Khánh Hòa); Tổ hợp Đô thị - Du lịch Flower World Sa Đéc (Đồng Tháp).

Trong năm 2024, Everland dự kiến tăng tốc thi công dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn và triển khai thêm một số dự án: Tổ hợp thương mại, dịch vụ và du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay (quý II/2024), Tổ hợp du lịch văn hóa di sản Lý Sơn (quý III/2024), Tổ hợp Đô thị - Du lịch Flower World Sa Đéc (triển khai Phân khu 1 trong quý III/2024). Đồng thời, Tập đoàn này cũng tập trung hoàn thiện thủ tục pháp lý để sớm triển khai các dự án mới tại Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Đồng Nai...

Riêng với dự án trọng điểm Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, để có nguồn vốn đẩy mạnh triển khai dự án, hồi giữa tháng 6/2024 HĐQT của Everland đã công bố nghị quyết về việc thông qua phương án chuyển nhượng 35 triệu cổ phần tại công ty liên kết là Công ty cổ phần Everland An Giang với giá 10.350 đồng/cổ phần. Tổng giá trị chuyển nhượng ước tính là 362,3 tỷ đồng, trong đó, 270 tỷ đồng được dùng để mua 27 triệu cổ phần của Công ty cổ phần Everland Vân Đồn với giá 10.000 đồng/cổ phần. Qua đó, nâng tổng giá trị vốn góp vào Everland Vân Đồn lên 720 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu sau khi góp thêm vốn vẫn là 60%.

Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2024, ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch HĐQT Everland cho biết bối cảnh hiện nay không phù hợp để công ty phát hành cổ phiếu huy động vốn nên quyết định bán một phần Everland An Giang để có nguồn tiền thực hiện dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn.

Hiện tại, dự án đã có hồ sơ pháp lý đầy đủ, đến nay Tòa tháp A và B đã xây thô đến tầng 16; Tòa tháp C và D thi công từ đầu tháng 5; Tòa tháp E và F đang hoàn thiện phần móng và phần hầm. Dự án đã mở bán tòa B và D, theo kế hoạch đến hết tháng 9 sẽ bán được 300 sản phẩm.

Theo lãnh đạo Everland, việc luân chuyển tiền là hợp lý, tập trung vào dự án đang sắp lại mang lại doanh thu, dòng tiền cho doanh nghiệp để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Trước đó vào đầu tháng 3/2024, Everland cũng đã vay HDBank chi nhánh Quảng Ninh 1.000 tỷ đồng để bổ sung vốn cho giai đoạn 1 của dự án này.

Năng lực tài chính vẫn là dấu hỏi

Việc phải chuyển nhượng cổ phần công ty liên kết, đồng thời đi vay nợ cả nghìn tỷ đồng để triển khai dự án nhưng lại vẫn ráo riết chuẩn bị triển khai một loạt các dự án lớn khác, cũng đang đặt ra dấu hỏi về năng lực tài chính của Everland.

Theo báo cáo tài chính ghi nhận từ năm 2018 đến nay, mặc dù có vốn hàng nghìn tỷ đồng nhưng kết quả kinh doanh của Everland lại không mấy ấn tượng với doanh thu hàng năm hàng trăm tỷ đồng, thậm chí có những năm đạt cả nghìn tỷ đồng nhưng lợi nhuận thu về chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ đồng mỗi năm.

Năm 2023, tập đoàn này đạt lợi nhuận sau thuế kỷ lục nhưng cũng chỉ ở mức 31,4 tỷ đồng trong khi vốn chủ sở hữu là 2.629 tỷ đồng. Trước đó, năm 2022, doanh thu của Everland đạt kỷ lục gần 1.278 tỷ đồng nhưng lợi nhuận chỉ 25,8 tỷ đồng.

Mức lợi nhuận sau thuế này là khá thấp so với kỳ vọng của Everland khi năm 2022, công ty đặt mục tiêu doanh thu 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 78,2 tỷ đồng. Như vậy, công ty đã vượt mục tiêu doanh thu 6,4% nhưng chỉ hoàn thành 34,5% mục tiêu lợi nhuận.

Về tài sản, tại ngày 31/12/2022, tổng tài sản của Everland đạt 2.826 tỷ đồng, tăng 39% so với đầu năm, do vốn chủ sở hữu tăng mạnh (tăng 66%, đạt 2.598 tỷ đồng). Nhờ đà tăng của vốn chủ, các chỉ số phản ánh chất lượng tài sản của Everland đã được cải thiện phần nào so với thời điểm cuối năm 2021. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh năm 2022 của Everland âm 190 tỷ đồng (âm năm thứ 2 liên tiếp), do tăng các khoản phải thu, giảm các khoản phải trả. Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư cũng âm 989 tỷ đồng.

Năm 2023, Everland ghi nhận doanh thu đạt 1.090 tỷ đồng, giảm gần 15% so với năm 2022, chủ yếu do doanh thu bán hàng dự án sụt giảm. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của Everland âm 449 tỷ đồng và dòng tiền đầu tư chỉ còn âm 49 tỷ đồng.

Còn mới nhất, tại ngày 30/6/2024, dòng tiền kinh doanh của Everland vẫn âm 439 tỷ đồng nhưng dòng tiền đầu tư đã chuyển dương 456 tỷ đồng. Nợ phải trả của Everland đến cuối quý II/2024 tiếp tục tăng gần 61% so với đầu năm lên 1.563 tỷ đồng, trong đó, nợ vay tài chính ngắn hạn tăng 44% lên gần 104,5 tỷ đồng, và nợ vay dài hạn cũng tăng hơn 49% lên 781,7 tỷ đồng.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu đến cuối tháng 6 tăng 30 tỷ đồng so với đầu năm lên mức gần 2.660 tỷ đồng, kéo hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên mức 0,59 lần, tăng đáng kể so với mức 0,37 lần hồi đầu năm. Hàng tồn kho cũng tăng hơn 46% so với đầu năm lên, đạt 1.334 tỷ đồng và chiếm 31,6% tổng tài sản.

Ngoài ra, Everland còn "góp mặt" trong danh sách nợ thuế của Cục thuế Hà Nội. Tính đến kỳ báo cáo tháng 2/2024, Everland đang nợ số tiền hơn 14 tỷ đồng.

6 tháng đầu năm nay, doanh thu của Everland tăng nhẹ gần 5% so với cùng kỳ, đạt 630 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cũng có có sự cải thiện hơn 16,5% so với cùng kỳ, đạt 28,2 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 50% chỉ tiêu doanh thu (1.250 tỷ đồng) và 30% mục tiêu nhuận sau thuế cả năm (94,5 tỷ đồng).

Dù kết quả kinh doanh có cải thiện hơn cùng kỳ nhưng với tiềm lực tài chính khá "khiêm tốn" như đã nêu ở trên, việc Everland đang đầu tư hàng loạt dự án với tổng mức đầu tư lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng, đồng thời còn muốn tham gia đấu thầu một số dự án lớn, cũng đang đặt ra câu hỏi liệu tập đoàn này có đủ sức triển khai cùng lúc nhiều dự án, nhất là khi thực trạng nhiều dự án phải “đắp chiếu” dài ngày do “đói vốn” vẫn đang diễn ra khá phổ biến./.