Chi cục Thống kê TP.HCM vừa công bố số liệu cho biết, doanh thu dịch vụ khác trong tháng 11/2025 ước đạt 64.481 tỷ đồng, tăng 4,8% so với tháng trước và tăng 12% so với cùng kỳ. Trong cơ cấu chung, kinh doanh bất động sản tiếp tục là nguồn đóng góp chủ lực.

Lũy kế 11 tháng năm 2025, doanh thu nhóm dịch vụ khác đạt 601.829 tỷ đồng, tăng 11,9% so với cùng kỳ. Riêng mảng bất động sản đạt 345.675 tỷ đồng, chiếm 57,4% tổng doanh thu nhóm và tăng 8,5%.

Ngoài ra, các nhóm dịch vụ khác cũng ghi nhận tăng trưởng như hành chính – hỗ trợ tăng 13,7%, giáo dục – đào tạo tăng 14,7%, y tế tăng 23,4%, nghệ thuật – vui chơi – giải trí tăng 18,9%.

Trước đó, trong 10 tháng năm 2025, doanh thu bất động sản đạt 306.948 tỷ đồng, chiếm 57,1% tổng doanh thu dịch vụ khác và tăng 8,3% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, đà tăng doanh thu bất động sản diễn ra trong bối cảnh, thị trường tràn ngập nguồn cung cao cấp. Báo cáo của One Mount Group cho biết, 9 tháng đầu năm nay, TP.HCM cũ chào bán hơn 4.330 căn hộ, tăng 144% so với cùng kỳ; trong đó, hơn 80% thuộc phân khúc cao cấp với mức giá từ 80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sức mua vẫn rất mạnh khi lượng tiêu thụ đạt 5.300 căn, tăng 114%; nhiều dự án hạng sang giá sơ cấp 130–140 triệu đồng/m² vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 90%.

Số liệu của JLL Việt Nam cũng cho thấy sức nóng của phân khúc cao cấp. Quý III/2025 chỉ có 1.240 sản phẩm mở bán nhưng lượng tiêu thụ vượt 1.300 căn, gần gấp đôi quý trước. Giá trung bình căn hộ cao cấp đạt 120 triệu đồng/m², tăng 6,7% theo năm; nhiều dự án đạt tỷ lệ bán thành công 90–100%, phản ánh nhu cầu bền vững ngay cả khi mặt bằng giá tăng nhanh.

Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản TP.HCM mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan cho biết, trong một thập kỷ qua, giá bất động sản trung tâm tăng mạnh ở mọi phân khúc. Riêng căn hộ tăng bình quân gấp 3 lần, từ 31 triệu đồng/m² năm 2015 lên 92 triệu đồng/m² hiện nay, chỉ xếp sau mức tăng 4,8 lần của đất nền. Mức tăng này cũng vượt xa tốc độ tăng giá 2,3–2,7 lần của nhà liền thổ.

Tính đến quý III/2025, giá thứ cấp căn hộ tại quận 1 (cũ) đạt 413 triệu đồng/m², quận 2 (cũ) đạt 314 triệu đồng/m²; các khu vực quận 3 và Bình Thạnh dao động 115–185 triệu đồng/m². Rổ hàng mới cũng ghi nhận giá 200–500 triệu đồng/m², duy trì đà tăng 10–30% mỗi năm.

Về nguyên nhân đẩy giá nhà tăng, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, chi phí đất đang là yếu tố tạo áp lực lớn nhất. Theo HoREA, công thức tính tiền sử dụng đất theo “bảng giá đất nhân hệ số K” khiến giá đất bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải đưa phần chênh lệch vào giá bán.

HoREA lấy ví dụ, khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ): bảng giá đất 56,6 triệu đồng/m², nhân hệ số K 1,4 lên khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi định giá theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Điều này khiến chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m² mới hòa vốn.

Tại khu đất 1 ha trên đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn cũ), bảng giá đất nhân hệ số K lên 37 triệu đồng/m², cao gấp 6 lần mức 9 triệu đồng/m² theo phương pháp thặng dư. Khi chi phí đất đội lên, giá căn hộ buộc phải neo ở mức 70 triệu đồng/m² mới đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

“Chi phí đất tăng quá cao khiến doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực”, HoREA nhận định./.