Giá tăng mạnh, nguồn cung vẫn lệch pha

Báo cáo của Savills Việt Nam vừa phát hành cho biết, 9 tháng năm 2025, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, phản ánh sức mua vẫn tốt, nhưng phần lớn đến từ nhà đầu tư và tầng lớp thu nhập cao tích sản thay vì người mua để ở.

Theo số liệu từ Savills, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là vừa túi tiền - hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP.HCM. Hộ gia đình ở thật muốn tìm một căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ thường phải di chuyển xa hơn mới có dự án sơ cấp hoặc tìm tới căn hộ thứ cấp.

Về giá bán, báo cáo cho biết, giá căn hộ sơ cấp trong năm 2025 đã tăng trung bình 8% so với 2024; giá thứ cấp nhiều khu vực tăng 5–20%.

Các “điểm nóng” bao gồm Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũ, quận 7 và Nhà Bè cũ – nơi hạ tầng hoàn thiện và mật độ dân cư tăng nhanh. Các dự án quy mô lớn từ Vinhomes, Masterise hay Gamuda đang tạo mặt bằng giá mới cho phân khúc trung – cao cấp.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan cho biết, giá căn hộ nội đô TP.HCM đã tăng gấp 3 lần chỉ sau một thập kỷ, từ mức 31 triệu đồng/m² năm 2015 lên 92 triệu đồng. Tốc độ này chỉ đứng sau đất nền.

Đáng chú ý, giá thứ cấp khu quận 1 (cũ) hiện đạt trung bình 413 triệu đồng/m², quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu; các quận 3, Bình Thạnh dao động 115–185 triệu đồng/m². Các dự án mở bán mới ghi nhận mức giá 200–500 triệu đồng/m² và tiếp tục tăng 10–30% mỗi năm.

Dù giá cao, khu vực trung tâm vẫn có nhu cầu lớn: nguồn cung chiếm 28% nhưng nhu cầu tìm kiếm chiếm tới 45%, cho thấy tình trạng “thừa cầu – thiếu cung” ngày càng nghiêm trọng.

“Khái niệm “trung tâm” cũng đang mở rộng sang Thủ Thiêm – nơi được định vị sẽ trở thành trung tâm tài chính quốc tế của thành phố. Tại đây, giá căn hộ đạt 80–120 triệu đồng/m², tăng 32–48% và chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn TP.HCM”, ông Anh cho biết.

Người mua ở thực dạt ra vùng ven

Trao đổi với chúng tôi, bà Cao Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Savills TP.HCM cho biết, sự tăng giá liên tục trên thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đang tạo áp lực lớn với nhóm người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ hoặc các gia đình thu nhập trung bình. Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Các khu vực giáp ranh như Bình Dương trở thành lựa chọn nổi bật, khi giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận.

Thậm chí theo bà Hương, Bình Dương không còn đơn thuần là lựa chọn “giá rẻ vì xa TP.HCM”, mà đã hình thành nhiều dự án hạng B với mức giá 50–60 triệu đồng/m² tại TP mới Bình Dương, hướng đến nhóm chuyên gia và gia đình khá giả. Trong khi đó, Dĩ An và Thuận An vẫn cung cấp nguồn hàng bình dân phục vụ người dân địa phương và lao động tại các khu công nghiệp.

“Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại địa phương tăng mạnh lên mức 20–40% tùy dự án, thay vì phụ thuộc vào dòng tiền từ TP.HCM như trước. Xu hướng này thể hiện rõ nhu cầu an cư của thế hệ trẻ đang dịch chuyển đến những khu vực có dự án tích hợp tiện ích, đảm bảo an ninh và thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ”, bà Hương cho biết.

Tương tự, báo cáo của DKRA Group vừa phát hành cách đây ít hôm cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, giao dịch căn hộ tại Tây Ninh – tỉnh vùng ven TP.HCM tăng vọt, nhờ nổi lên là thị trường đáng chú ý khi cùng TP.HCM chiếm gần 100% nguồn cung mới trong tháng 10. Dù quy mô còn nhỏ, tỉnh này đang dần trở thành điểm đến mới của các nhà phát triển dự án nhờ mặt bằng giá thấp và hạ tầng kết nối TP.HCM ngày càng thuận lợi.

Ngược lại, Đồng Nai gần như không có nguồn cung mới, lượng giao dịch chủ yếu xoay quanh hàng tồn kho.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM và vùng ven do DKRA Consulting vừa phát hành, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ trong tháng 10 đạt 10.350 căn, tăng 8% so với tháng 9 nhưng vẫn giảm 18% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng tiêu thụ trong tháng đạt khoảng 2.415 căn, tăng 54% so với cùng kỳ và tăng mạnh so với tháng 9 — thời điểm chỉ ghi nhận khoảng 1.600 căn được hấp thụ.

Khảo sát thực tế tại Tây Ninh cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, giá căn hộ rao bán tại đây đang tăng rõ rệt. Nhiều dự án năm 2024 có giá 1,2–1,5 tỷ đồng nay đã nhích lên khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Dự án Destino Centro của Seaholding từ mức 26–30 triệu đồng/m² năm ngoái nay giao dịch 30–34 triệu đồng/m², tăng hơn 15%. Tương tự, Ehome Southgate của Nam Long tăng giá từ 950 triệu – 1 tỷ đồng (năm 2022) lên 1,6–1,7 tỷ đồng/căn. Các dự án mới như Win City, Solaria Rise hay Eco Retreat đều có giá dự kiến trên 2 tỷ đồng/căn – cho thấy mặt bằng giá vùng ven không còn “rẻ” như trước.

Đáng chú ý, dù lượng giao dịch tăng mạnh nhưng theo đánh giá của các chuyên gia DKRA Group, đà phục hồi của thị trường hiện vẫn mang tính cục bộ – tập trung ở các dự án cao cấp tại TP.HCM và trung cấp tại Tây Ninh. Nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến vẫn hạn chế trong ngắn hạn do rào cản pháp lý và chi phí đầu tư tăng cao.

Dự báo đến năm 2028, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận có thể đón khoảng 60.000 căn hộ mới từ 80 dự án hiện hữu và giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, mức giá trung bình sẽ tiếp tục tăng, khiến khả năng sở hữu nhà của người dân đô thị ngày càng khó khăn.