Nguồn cung tăng nhẹ, TP.HCM vẫn là tâm điểm

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM và vùng ven do DKRA Consulting vừa phát hành, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ trong tháng 10 đạt 10.350 căn, tăng 8% so với tháng 9 nhưng vẫn giảm 18% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong tháng, TP.HCM chiếm đến 98,5% tổng nguồn cung toàn vùng, cho thấy trung tâm thành phố vẫn là đầu tàu của thị trường phía Nam.

Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt với 45% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM (cũ) — nơi quy tụ nhiều đại dự án và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Nguồn hàng đến từ các dự án lớn như TP. Thủ Đức, quận 2, quận 9… vốn đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng bàn giao.

Lượng tiêu thụ trong tháng 10 đạt khoảng 2.415 căn, tăng 54% so với cùng kỳ và tăng mạnh so với tháng 9 — thời điểm chỉ ghi nhận khoảng 1.600 căn được hấp thụ. DKRA cho rằng sức cầu phục hồi đến từ nhóm khách hàng mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, những người đang nhìn thấy cơ hội tại các dự án có vị trí thuận tiện, pháp lý minh bạch và chính sách tài chính linh hoạt.

Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung không biến động mạnh so với cuối quý III, song vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào chưa giảm và lãi suất chưa hạ sâu. Các dự án có tiến độ thi công rõ ràng, pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối tốt (điển hình như khu vực Thủ Đức, quận 7, TP. Thủ Đức) tiếp tục là điểm đến của dòng tiền “thực”.

Tây Ninh vươn lên, Đồng Nai chững lại

Ở vùng phụ cận, Tây Ninh nổi lên là thị trường đáng chú ý khi cùng TP.HCM chiếm gần 100% nguồn cung mới trong tháng 10. Dù quy mô còn nhỏ, tỉnh này đang dần trở thành điểm đến mới của các nhà phát triển dự án nhờ mặt bằng giá thấp và hạ tầng kết nối TP.HCM ngày càng thuận lợi.

Ngược lại, Đồng Nai gần như không có nguồn cung mới, lượng giao dịch chủ yếu xoay quanh hàng tồn kho.

Khảo sát thực tế tại Tây Ninh cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, giá căn hộ rao bán tại đây đang tăng rõ rệt. Nhiều dự án năm 2024 có giá 1,2–1,5 tỷ đồng nay đã nhích lên khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Dự án Destino Centro của Seaholding từ mức 26–30 triệu đồng/m² năm ngoái nay giao dịch 30–34 triệu đồng/m², tăng hơn 15%. Tương tự, Ehome Southgate của Nam Long tăng giá từ 950 triệu – 1 tỷ đồng (năm 2022) lên 1,6–1,7 tỷ đồng/căn. Các dự án mới như Win City, Solaria Rise hay Eco Retreat đều có giá dự kiến trên 2 tỷ đồng/căn – cho thấy mặt bằng giá vùng ven không còn “rẻ” như trước.

Đáng chú ý, dù lượng giao dịch tăng mạnh nhưng theo đánh giá của các chuyên gia DKRA Group, đà phục hồi của thị trường hiện vẫn mang tính cục bộ – tập trung ở các dự án cao cấp tại TP.HCM và trung cấp tại Tây Ninh. Nguồn cung mới tại TP.HCM dự kiến vẫn hạn chế trong ngắn hạn do rào cản pháp lý và chi phí đầu tư tăng cao.

Dự báo đến năm 2028, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận có thể đón khoảng 60.000 căn hộ mới từ 80 dự án hiện hữu và giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, mức giá trung bình sẽ tiếp tục tăng, khiến khả năng sở hữu nhà của người dân đô thị ngày càng khó khăn.