Tại báo cáo vừa công bố, JLL cho biết, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.
Khác với giai đoạn trước gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay, thị trường đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.
Đáng chú ý, trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển.
Đồng thời, nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group đang tham gia tích cực trên thị trường M&A.
Khối lượng giao dịch thực tế cao hơn nhiều số đã thống kê
Lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng, theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.
Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.
Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ.
Trong khi đó, đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.
Theo JLL, trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế của thị trường đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều.
Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A, tương đương 1,68 tỷ USD.
Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu cũng đang nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.
Xu hướng tích trữ quỹ đất lên ngôi khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế
JLL nhận định, sự chênh lệch đáng kể trên phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất" mạnh mẽ từ các nhà đầu tư.
Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.
Trong đó, chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp.
"Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao", theo JLL.
Nghị quyết 171/2024/QH15 (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc của JLL tại Việt Nam
Ở diễn biến khác, phân khúc văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng mạnh, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh từ các nhà đầu tư quốc tế.
Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.
Với phân khúc bất động sản công nghiệp, tổng khối lượng giao dịch M&A lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD.
Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.
