Thông tin được Bộ Xây dựng cho biết tại Báo cáo số 5333 gửi Văn phòng Chính phủ về phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, đề xuất giải pháp.

Tại báo cáo trên, Bộ Xây dựng cho biết, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án, chi phí hạ tầng; chi phí vốn vay; chi phí quản lý của nhà đầu tư; chi phí bán hàng và thuế, phí liên quan.

Riêng với các dự án nhà ở chung cư cao tầng chi phí đất đai chiếm khoảng từ 7-20% trong tổng chi phí dự án. Tuy nhiên, chi phí xây dựng nhà ở, bất động sản có sự khác nhau do khác biệt về chiều cao tầng, số lượng tầng hầm, kiểu dáng kiến trúc, kết cấu chịu lực… (các dự án chung cư có tầng hầm thì chi phí đầu tư xây dựng tăng 10-20% so với dự án không có tầng hầm có cùng quy mô).

Đặc biệt là mức độ, chất lượng, vật liệu hoàn thiện… có tác động rất lớn đến chi phi xây dựng công trình. Đối với các dự án nhà ở chung cư cao tầng thì chi phí xây dựng (bao gồm chi phí xây lắp và thiết bị) chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% của tổng mức đầu tư dự án. Riêng với chung cư nhà ở xã hội thì chi phí xây dựng còn có thể chiếm đến 90% (do được miễn tiền sử dụng đất).

Đối với chi phí hạ tầng xã hội, công trình tiện ích của dự án. Đây là chi phí cho việc xây dựng các công trình tiện ích như nhà trẻ, trường học, bể bơi, phòng tập, nhà hàng, siêu thị, quảng trường, công viên… Chi phí này có thể được khấu hao trong quá trình khai thác vận hành và một phần được phân bổ vào giá thành bất động sản, nhà ở kinh doanh của dự án.

Cụ thể, một chung cư chỉ có các tiện ích tối thiểu có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2; tuy nhiên, nếu bổ sung bể bơi, phòng tập, nhà hàng, siêu thị, sân chơi… giá bán có thể tăng lên 50-60 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, giá chung cư còn gánh thêm chi phí từ vay vốn tín dụng, chi phí bán hàng, chi phí thuế và quản lý doanh nghiệp. Tuy nhiên, các chi phí này chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ khoảng 3-7%.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Có tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng sự khan cung để đẩy giá

Đề cập thêm về một số hoạt động tác động đến giá bất động sản trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết, đang có hiện tượng một số chủ đầu tư dự án bất động sản tận dụng tình hình nguồn cung bất động sản hạn chế để đưa ra giá chào bất động sản cao, với mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn so với mức trung bình của các dự án bất động sản.

Đặc biệt, trong trường hợp tại một khu vực chỉ có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể nâng giá bán (do không có cạnh tranh và giá tham chiếu) để thu lợi.

Bên cạnh đó, một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để thổi giá, tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Cũng theo Bộ Xây dựng, hiện nay cơ bản chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình khoảng 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới bán hàng. Tuy nhiên, bên sàn giao dịch, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. Các dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm thường người mua phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư gọi là tiền chênh.

Số tiền chênh này không cố định mà tùy thuộc vào sức nóng của thị trường, của dự án và thỏa thuận của bên môi giới với khách hàng, có thể ở mức 5% giá bán, thậm chí 10% hoặc 20%.

Để dẫn chứng, Bộ Xây dựng cho biết, một căn chung cư giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá khoảng 200-300 triệu đồng tương đương 5%; một căn nhà liền kề giá khoảng 10 tỷ, môi giới có thể gửi giá khoảng 500 triệu đồng tương đương 5% giá bán.

“Trong giai đoạn sốt nóng của thị trường, nhiều môi giới còn sử dụng cách đặt cọc để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10-15% và rao bán cho người khác. Ví dụ, căn hộ chung cư có giá bán 5 tỷ, bên môi giới đặt cọc 1 tỷ để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng, trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6-7 tỷ đồng”, Bộ Xây dựng nêu./.