Bất động sản vẫn là một trong những "con nợ" lớn nhất của hệ thống ngân hàng. Chỉ riêng 12 ngân hàng có công bố chi tiết cơ cấu dư nợ theo ngành nghề, tổng tín dụng liên quan đến bất động sản đã lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng vào cuối quý I/2026, tăng 6,1% so với cuối năm trước.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý không nằm ở quy mô, mà ở hướng đi mới của dòng vốn.

Theo báo cáo mới công bố của Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS),dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của 12 ngân hàng tư nhân có thuyết minh chi tiết về dư nợ tín dụng theo ngành nghề, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản đạt 1 triệu tỷ đồng, tăng 6,1% so với cuối năm 2025.

Trong đó TOP 5 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh BĐS lớn nhất (VPB, SHB, TCB, MBB, HDB) chiếm 86% tổng dư nợ.

Đáng chú ý, mặc dù tăng 6,1% so với cuối năm 2025 nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã chậm lại từ đầu năm đến nay dưới tác động của chính sách điều hành thận trọng từ Ngân hàng Nhà nước, trong khi dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang lĩnh vực xây dựng và các hoạt động liên quan đến phát triển dự án.

Theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, năm nay tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, thấp hơn năm trước. Đáng chú ý, cơ quan quản lý yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng tín dụng chung của từng ngân hàng, ngoại trừ phần cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Dưới tác động của chính sách trên, SHS nhận định, dòng vốn tín dụng đã bắt đầu dịch chuyển từ kinh doanh bất động sản sang lĩnh vực xây dựng từ năm 2025 và xu hướng này tiếp tục trong những tháng đầu năm nay.

Cụ thể, tín dụng xây dựng đã tăng 9% từ đầu năm, cao hơn đáng kể so với mức tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản, vốn chịu nhiều giới hạn hơn từ chính sách điều hành.

bĐiều đó cho thấy ngân hàng không còn ưu tiên mạnh cho hoạt động đầu tư, mua bán và phát triển quỹ đất như trước, mà đang tập trung nhiều hơn vào các công trình đang triển khai, hạ tầng, xây dựng và hoàn thiện dự án.

Nói cách khác, thay vì tài trợ cho các thương vụ địa ốc mới, dòng vốn đang được đẩy mạnh vào giai đoạn thi công và hiện thực hóa các dự án đã có.

Một thay đổi khác cũng đang diễn ra là sự gia tăng của các khoản vay trung và dài hạn. Đến cuối quý I, dư nợ trung dài hạn tăng gần 6%, trong khi dư nợ ngắn hạn chỉ tăng khoảng 1,6%. Tỷ trọng cho vay trung dài hạn đã tăng từ 46,4% lên 47,4% tổng dư nợ.

Xu hướng này phản ánh nhu cầu vốn dài hạn của các dự án xây dựng và bất động sản đang triển khai, nhưng đồng thời cũng tạo thêm áp lực cho hệ thống ngân hàng khi nguồn vốn huy động chủ yếu vẫn là tiền gửi ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, lãi suất tiếp tục là một rào cản đối với thị trường địa ốc. Theo SHS, lãi suất cho vay mua nhà hiện đã lên khoảng 14-15% mỗi năm, trong khi lãi suất huy động kỳ hạn 6-12 tháng phổ biến ở mức 8-9%.

Mặt bằng lãi suất cao khiến nhu cầu vay vốn suy giảm, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn của các dự án bất động sản mới. Đây cũng là một trong những lý do khiến dòng tín dụng vào lĩnh vực này tăng chậm hơn trước.

Báo cáo của SHS cho rằng tăng trưởng tín dụng năm 2026 nhiều khả năng sẽ giảm tốc so với năm ngoái. Trong đó, bất động sản không còn đóng vai trò đầu tàu như giai đoạn trước, khi vừa chịu áp lực từ chính sách kiểm soát tín dụng, vừa đối mặt với môi trường lãi suất cao.

Sau khi đã rót khoảng 1 triệu tỷ đồng vào bất động sản, các ngân hàng dường như đang bước vào giai đoạn thận trọng hơn. Và câu trả lời cho việc dòng vốn đang chảy đi đâu có lẽ đã khá rõ: thay vì tiếp tục đổ mạnh vào kinh doanh địa ốc, tiền đang dịch chuyển sang xây dựng, hạ tầng và những dự án đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế.