12.Datdai2.jpg
Định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 nhằm hướng tới xây dựng một khung pháp lý ổn định, minh bạch và linh hoạt hơn cho quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn phát triển mới. Ảnh: ST

Luật hóa các cơ chế tháo gỡ vướng mắc

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau gần 2 năm triển khai Luật Đất đai 2024, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành hơn 26 văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, việc vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp cùng yêu cầu đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đã đặt ra đòi hỏi cấp bách phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai theo hướng đồng bộ, ổn định và lâu dài hơn.

Nhiều cơ chế mang tính chất tình thế hiện vẫn đang được điều chỉnh bằng nghị quyết hoặc nghị định của Quốc hội, Chính phủ, trong khi chưa được luật hóa đầy đủ. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai được xác định là yêu cầu cấp thiết nhằm thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng về phát triển kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đồng thời tạo nền tảng pháp lý vững chắc phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn 2026-2030.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 vào Chương trình lập pháp năm 2026 của Quốc hội. Dự kiến, Quốc hội sẽ cho ý kiến và thông qua dự Luật tại kỳ họp tháng 10/2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Theo cơ quan soạn thảo, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai dự kiến tập trung vào hai nhóm nội dung lớn.

Nhóm thứ nhất là các quy định phục vụ yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới và đáp ứng mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Trọng tâm là sửa đổi, bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thông qua việc luật hóa những cơ chế, chính sách đã được quy định tại các nghị quyết, nghị định của Quốc hội và Chính phủ. Các nội dung được đề xuất sửa đổi gồm: Giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đăng ký đất đai và cấp giấy nhận chứng nhận; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai…

Nhóm nội dung thứ hai tập trung vào phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo đó, cơ quan soạn thảo đề xuất điều chỉnh các quy định liên quan đến thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai theo hướng tinh gọn, đồng bộ với mô hình tổ chức bộ máy mới; đồng thời sửa đổi các thủ tục hành chính cấp tỉnh và rà soát để bảo đảm tính thống nhất với các luật, nghị quyết khác trong hệ thống pháp luật.

Song song với cải cách thể chế, Dự thảo Luật cũng đặt trọng tâm vào hiện đại hóa công tác quản lý đất đai dựa trên dữ liệu số. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, yêu cầu đặt ra là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, liên thông, cập nhật theo thời gian thực nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, minh bạch hóa thị trường và giảm chi phí tuân thủ cho người dân, doanh nghiệp. Đây được xem là nền tảng quan trọng để chuyển đổi mô hình quản lý đất đai theo hướng hiện đại, phục vụ đắc lực cho phát triển.

Giới chuyên gia nhận định, định hướng sửa đổi Luật Đất đai 2024 lần này không chỉ nhằm xử lý những bất cập phát sinh sau gần 2 năm thi hành, mà còn hướng tới xây dựng một khung pháp lý ổn định, minh bạch và linh hoạt hơn cho quản lý, sử dụng đất đai trong giai đoạn phát triển mới. Việc luật hóa các cơ chế tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh phân cấp và cải cách thủ tục hành chính được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội.

Gỡ nút thắt về giá đất, xử lý tồn đọng lịch sử

Đánh giá cao những định hướng sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cũng đóng góp thêm các đề xuất thiết thực nhằm hoàn thiện Dự thảo Luật.

Ông Hoàng Minh Hiếu - Ủy viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội - cho rằng, một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là cơ chế định giá đất. Vì vậy, cần sửa đổi các quy định liên quan đến định giá đất và tính nghĩa vụ tài chính để xóa bỏ hoàn toàn “khoảng xám” hai giá, đồng thời đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Theo ông, nên nghiên cứu áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) làm căn cứ mặc định để tính bồi thường và nghĩa vụ tài chính đối với nhiều thửa đất cùng lúc, qua đó giúp người dân và doanh nghiệp chủ động tính toán chi phí, giảm thiểu rủi ro pháp lý và hạn chế tranh chấp.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản toàn cầu (GP.Invest) - cho rằng, tiền sử dụng đất đang là yếu tố then chốt đẩy giá bất động sản tăng cao. Theo ông, việc áp dụng cơ chế “giá đất theo thị trường” thời gian qua khiến doanh nghiệp đối mặt với nhiều rủi ro do thiếu tiêu chí rõ ràng, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách khác nhau. Vì vậy, ông đề xuất bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, thay bằng bảng giá đất hằng năm kết hợp hệ số điều chỉnh minh bạch nhằm giảm biến động và giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong triển khai dự án.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ - cho rằng, quy định xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã khiến nhiều dự án bị đình trệ vì cán bộ e ngại trách nhiệm hoặc không xác định được đâu là “giá thị trường” thực sự. Thậm chí, có dự án phải nộp bổ sung hàng trăm tỷ đồng do giá đất bị điều chỉnh lại sau đó. Theo ông Toản, việc sửa luật theo hướng bỏ cơ chế định giá đất thị trường sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và hạ nhiệt giá nhà.

Đóng góp thêm ý kiến, GS. Đặng Hùng Võ - chuyên gia về lĩnh vực đất đai - cho rằng, việc sửa Luật Đất đai cần tập trung tháo gỡ những tồn tại trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư. Thực tế cho thấy, quá trình thu hồi và giải phóng mặt bằng hiện vẫn phát sinh nhiều vướng mắc liên quan đến giá đất, cơ chế bồi thường và tái định cư.

Theo GS. Võ, Luật Đất đai 2024 đã có một số thay đổi so với Luật Đất đai 2013, song mức độ điều chỉnh còn khá hạn chế, chủ yếu mới làm rõ hơn ranh giới giữa “bồi thường” và “hỗ trợ”. Vì vậy, trong lần sửa đổi này, cần thay đổi rõ hơn quan điểm về chuyển dịch đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân có đất bị thu hồi và doanh nghiệp thực hiện dự án.

“Không nên để người dân mất đất vĩnh viễn, mà cần điều chỉnh theo hướng dịch chuyển quyền sử dụng đất từ nơi này sang nơi khác, thay vì để người dân phải bán rẻ đất của mình. Đây là cách nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện từ lâu” - GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Bên cạnh những vấn đề về giá đất và thủ tục hành chính, việc xử lý các tồn đọng lịch sử cũng được kỳ vọng sẽ tạo đột phá trong lần sửa đổi này. Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, nhiều trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hoặc có vi phạm phát sinh trong khoảng 10 năm gần đây vẫn chưa được pháp luật “bao phủ” đầy đủ. Theo ông, có thể nghiên cứu mở rộng điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 thay vì chỉ giới hạn ở mốc 01/7/2014 như hiện nay, song cần đi kèm cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh tình trạng hợp thức hóa vi phạm tràn lan./.