“Bắt nợ” bằng bất động sản, ngân hàng gặp khó

Ảnh minh hoạ.

Theo Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010, các tổ chức tín dụng (TCTD) không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp.

Thứ nhất là mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD.

Thứ hai, cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của TCTD.

Thứ ba, là nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Luật các tổ chức tín dụng quy định, trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.

Tại Dự thảo Luật Các TCTD sửa đổi đang lấy ý kiến, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn giữ nguyên nội dung này của Luật các TCTD hiện hành, tuy nhiên, tại Tọa đàm góp ý dự thảo Luật Các TCTD sửa đổi tổ chức mới đây, bà Nguyễn Thị Phương, Giám đốc Ban Pháp chế BIDV cho rằng, nếu áp dụng thì quá trình thực hiện có nhiều khó khăn, vướng mắc.

Nguyên nhân theo đại diện ngân hàng, là do luật chưa làm rõ được khái niệm "nắm giữ bất động sản" (là việc TCTD nhận bàn giao tài sản từ khách hàng/bên bảo đảm/bên thứ ba/cơ quan có thẩm quyền hay kể từ thời điểm TCTD ra quyết định xử lý).

Bên cạnh đó, theo tinh thần của điều Luật có thể được hiểu trong trường hợp này TCTD đã nắm giữ bất động sản để xử lý thu hồi nợ nhưng chưa thực hiện chuyển quyền sở hữu sang tên cho ngân hàng, tức là chưa "mua lại".

Đại diện BIDV cho biết, thực tế, kể từ thời điểm ngân hàng thu giữ/nhận bàn giao tài sản bảo đảm cho đến khi xử lý xong thường kéo dài. Chưa kể nhiều trường hợp sau đó phát sinh tranh chấp khiến việc xử lý bất động sản không thực hiện được.

Do vậy, bà Phương cho rằng, việc quy định TCTD chỉ nắm giữ bất động sản để xử lý trong thời hạn 3 năm là chưa khả thi. Bên cạnh đó, thực tế cho thấy TCTD nắm giữ bất động sản trong trường hợp này cũng khó thực hiện được việc kinh doanh bất động sản do về pháp lý bất động sản chưa được chuyển quyền sở hữu cho TCTD nên TCTD chưa có đầy đủ quyền sở hữu để kinh doanh, khai thác.

Mặt khác, kể cả một số trường hợp thực hiện được việc khai thác, sử dụng tài sản trong thời gian chờ xử lý thì cũng là với mục đích chủ yếu là để thu hồi, tận thu nợ đối với khách hàng mà không phải là với mục đích kinh doanh bất động sản (theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ Luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Theo đó, để tạo điều kiện cho các TCTD sử dụng được nhiều nguồn lực, phương thức để xử lý nợ, thu hồi vốn, nhưng đồng thời vẫn bảo đảm quản lý Nhà nước trong việc hạn chế các TCTD thực hiện kinh doanh bất động sản, đại diện BIDV đề xuất sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 132 Luật Các TCTD 2010 theo hướng quy định nắm giữ bất động sản là việc TCTD nhận tài sản là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng tại TCTD.

Trong thời hạn 5 năm, hoặc một thời điểm cụ thể mà NHNN đánh giá là phù hợp kể từ ngày TCTD nhận bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, TCTD phải bán, chuyển nhượng; hoặc quyết định làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD, bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.

Bên cạnh đó, đại diện BIDV cũng cho rằng, cần có hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng đối với bất động sản khi TCTD nhận tài sản là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng.