Đột phá trong tư duy
Quán triệt tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương về "bỏ khung giá đất", dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được ban hành và đang lấy ý kiến nhân dân, trong đó bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, ban soạn thảo đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Về vấn đề này, theo đánh giá của luật sư Nguyễn Hữu Danh - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - pháp luật, UBTƯ MTTQ Việt Nam việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, mang tính đột phá trong tư duy. Bởi lâu nay người dân chỉ biết "giá thị trường" còn khung giá đất là để Nhà nước tính kế hoạch, quy hoạch. Do đó nhiều người dân rất vui mừng và tán thành khi Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường. Vì khung giá đất chủ yếu tính theo "chỉ số nhà nước" chứ không phải tính theo "chỉ số mà người dân đang sống hàng ngày".
Là người từng bấm nút để thông qua Luật Đất đai năm 2013, ông Trần Ngọc Vinh - Chủ tịch Hội Luật gia TP Hải Phòng bày tỏ vui mừng vì điều khoản bỏ khung giá đất. Theo ông Vinh, đây là điều hợp lý bởi khung giá đất của ta… quá lạc hậu, không theo giá thị trường. "Ví dụ khung của chỗ đất này chỉ 1-2 triệu/m2 là tối đa, nhưng thực tế giá của nó lại 8-10 triệu/m2"- ông Vinh nói và cho rằng việc không sát giá thực tế gây ra tiêu cực trong quản lý, đấu giá, tham nhũng.
Theo ông Trần Tuấn Anh - Ủy viên Bộ Chính trị, Trưởng Ban Kinh tế Trung ương, các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất được đưa ra trong Nghị quyết 18 sẽ có những tác động tích cực tới phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
"Đối với người dân, nhất là nông dân, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất được linh hoạt hơn. Đời sống và sinh kế của người dân sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do có những quy định cụ thể hơn. Đối với nhà đầu tư, các nhà đầu tư sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh do biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ngân sách do thực hiện chính sách thu hồi đất vùng phụ cận, đấu giá đất; áp dụng chính sách thuế mới về đất đai"- Trưởng Ban Kinh tế Trung ương chia sẻ.
Giá đất bị "thổi" bởi đội ngũ "cò".
Giá thị trường là giá nào? Ai xác định?
Nghị quyết 18 đã đặt ra giải pháp đáng chú ý là bãi bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất, xây dựng bảng giá đất dựa trên những nguyên tắc của thị trường. Theo Nghị quyết Trung ương, cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ được xây dựng, trong đó quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Còn theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Nói là vậy, thế nhưng thực tế thì địa phương xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất. Vì thế, bỏ khung giá đất thì việc xác định giá thị trường như thế nào là vấn đề cần được tính đến. Bởi nếu bảng giá đất do địa phương xây dựng không sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường thì cũng sẽ gây thất thoát nguồn lực tài chính cho ngân sách nhà nước. Chưa kể là yếu tố dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện kéo dài của người dân.
Theo luật sư Danh, xác định giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào từng chi tiết, yếu tố. Đơn cử chỉ cần quy hoạch "có con đường đi qua" thì giá đất sẽ "nhảy" theo. Do đó trong xác định giá thị trường, Nhà nước phải theo dõi giá đất tại khu vực đó trong 5 năm. Để khi công bố quy hoạch và tính giá bồi thường phải dự liệu được bình quân trong 5 năm giá thị trường sẽ biến động ra sao? "nhích" lên như thế nào khi giải toả? và đó là cái cần tính toán kỹ.
Còn ông Vinh cho rằng, giá thị trường nếu không sát thì Nhà nước sẽ thất thu tiền thuế đất, và xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, vì giá thấp họ sẽ đầu cơ. Còn người dân bị thu hồi đất thì thiệt thòi. Cho nên giá thị trường phải là giá "thực" chứ không phải giá "ảo". Vừa qua do khung giá đất không sát thị trường nên gây ra tham nhũng, cửa quyền trong đấu giá. Đấu giá thấp, sau đó găm lại chờ thời cơ đẩy giá lên cao. Do đó trong xác định, tính giá thị trường thì cũng phải cụ thể đối với từng khu vực. "Ví dụ cùng là Hà Nội nhưng giá đất ở khu trung tâm hàng trăm triệu/m2 khác với khu ngoại thành chỉ hơn 10 triệu/m2. Do đó giá thị trường phải căn cứ theo từng khu chứ không phải "áp" giá chỗ nào cũng như chỗ nào. Như vậy đến khi thu hồi, bồi thường, hay đấu giá mới phản ánh đúng giá trị thực của nó"- ông Vinh bày tỏ.
Để xác định giá thị trường, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, thông tin giao dịch thị trường là yếu tố quan trọng cho công tác định giá đất. Do đó, xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng lại khung giá đất. Vì vậy cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Còn chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, Nhà nước có thể tổ chức các phiên đấu giá giữa Nhà nước với các thành phần mua đất đó. Căn cứ vào giá đó để xác định giá đất thị trường tại khu vực đó. Tuy nhiên việc đấu giá phải công khai và có nhiều người tham gia đấu giá chứ không phải chỉ có hai người đấu giá với nhau. Còn ở trong một khu vực quá nhỏ thì có thể dùng kết quả mua bán thỏa thuận giữa hai người với nhau để làm căn cứ xác định giá đất thị trường tại khu vực đó.
ĐBQH Trần Văn Lâm - ủy viên Thường trực ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội: Cần xác định giá đất tại mỗi khu vực
Khung giá đất trước đây cũng căn cứ vào tín hiệu của thị trường để xây dựng giới hạn, "trần trên" và "trần dưới". Nhưng trong quản lý cứ nặng nề, bám vào khung nên xa rời thực tế, và giờ bỏ khung đó đi. Kiểu gì cũng phải đặt ra một giá đất tại một vị trí, khu vực là bao nhiêu để làm căn cứ thực hiện giao dịch giữa công dân với Nhà nước, cũng như trong đền bù giải phóng mặt bằng. Trước đây có 1 khung giá đất thì các địa phương căn cứ vào khung để đặt ra giá cho mình, miễn sao không được vượt khung. Nhưng khung sẽ hạn hẹp vì TP Hồ Chí Minh sẽ khác với Bắc Kạn, Hà Giang. Bây giờ bỏ khung giá đất đi thì mỗi địa phương cần xác định giá đất tại mỗi khu vực trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất.
Bà Nguyễn Thị Việt Nga - Phó trưởng đoàn chuyên trách đoàn đại biểu quốc hội tỉnh Hải Dương: Giá thị trường phải phản ánh đúng giá trị thật của đất
Nhiều khi giá thị trường không phản ánh đúng thực tế giá trị của đất. Vì "cò" đất thổi giá tại chỗ này, chỗ kia, tạo "sốt đất" nhưng là "sốt ảo". Chỉ trong một thời gian ngắn, giá đất bị thổi lên một cách phi lý. Có khu đất manh nha có thể có dự án, chứ thực tế vẫn còn là bờ ruộng, góc vườn, cái ao nhưng đã bị thổi giá lên cao. Như vậy giá thị trường mua bán lúc đó lại không đúng với giá trị thật của đất. Cho nên cần đánh giá tác động nhiều chiều.
Nếu không có khung giá đất cụ thể, "thả nổi" theo giá thị trường thì nhiều khi chúng ta không quản nổi giá thị trường. Khi không quản được giá thị trường thì giá đất tăng phi mã, chóng mặt. Còn chính quyền địa phương chỉ biết khuyến cáo "giao dịch là bất hợp pháp", hay "dự án này chưa có, người dân cần thận trọng". Khi không có khung giá đất, khi cần thu hồi đất dự án nếu cứ áp theo giá thị trường thì Nhà nước cũng không đủ tiền mà đền bù. Lúc đó lại gây khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì thu hồi đất để làm dự án, công trình thì theo nguyên tắc thị trường cứ chỗ nào có dự án, công trình là giá trị đất được "thổi" lên nhiều lần. Do đó xác định giá thị trường khi đã bỏ khung giá đất là vấn đề cần đánh giá xem xét rất cẩn trọng. Nếu không sẽ lại trở thành điểm nóng về đất đai.
