Cấp thiết xử lý điểm nghẽn pháp lý để cứu thị trường bất động sản

Ảnh minh hoạ.

Dòng tiền bị cắt đứt

Thị trường BĐS có dấu hiệu đóng băng, về nguyên nhân nội tại đến từ chính bản thân thị trường như cơ cấu nguồn cung mất cân đối ở các phân khúc, sản phẩm xa rời nhu cầu thực tế, giá cả tăng cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Một nguyên nhân quan trọng khác xuất phát từ việc ngân hàng Nhà nước siết chặt room tín dụng, đột ngột tăng mạnh lãi suất điều hành để ngăn ngừa lạm phát và ổn định tỷ giá hối đoái. Thị trường mất niềm tin vào sản phẩm trái phiếu DN sau những sai phạm của nhiều tập đoàn lớn. Thị trường chứng khoán, kênh huy động vốn ưa thích của nhiều DN trên sàn cũng gặp quá nhiều khó khăn khi liên tục suy giảm đến những mốc khó ai tưởng tượng.

Các dòng tiền đến với BĐS gần như bị cắt đứt, DN loay hoay xoay xở, nhiều chủ đầu tư chấp nhận chiết khấu đến 50% giá bán để giải quyết tình thế. Nhà đầu tư cá nhân hoang mang trước các diễn biến chóng vánh của thị trường. Nỗi sợ đang bao trùm lên thị trường BĐS.

Điều đáng buồn không mong muốn đang diễn ra là hàng loạt DN kinh doanh BĐS từ lớn đến nhỏ đã sa thải nhiều nhân sự để chống chọi với khó khăn. Hiệu ứng này đang có dấu hiệu lây lan, dịch chuyển sang các ngành phụ thuộc vào hệ sinh thái BĐS.

BĐS đổ vỡ sẽ gây đổ vỡ dây chuyền vì những lý do sau. Thứ nhất, thị trường BĐS là trụ cột quan trọng trong nền kinh tế, ảnh hưởng mạnh đến tăng trưởng kinh tế. Theo một báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, đóng góp của thị trường BĐS trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%.

Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng. Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%. Thị trường BĐS khủng hoảng sẽ kéo theo nhiều ngành nghề rơi vào tình cảnh tương tự và tăng trưởng kinh tế sẽ gặp thách thức.

Thứ hai, phần lớn tài sản thế chấp của hệ thống ngân hàng hiện nay là BĐS. Một số liệu báo cáo cuối năm 2021 cho thấy, bình quân các ngân hàng sử dụng 60 - 70% giá trị tài sản thế chấp là BĐS, không ít các ngân hàng hàng đầu có tỷ lệ này là trên 80%, xấp xỉ 90%. Nếu thị trường BĐS suy thoái, đổ vỡ sẽ kéo theo hệ lụy nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng. Nếu giá cả, tính thanh khoản suy giảm quá mức có khả năng sẽ gây mất vốn của ngân hàng.

Thứ ba, nguy cơ vỡ trái phiếu DN, đặc biệt là khối DN BĐS. Số liệu thống kê cho thấy, khối DN BĐS mỗi năm cần hơn 120.000 tỷ đồng để đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 và năm 2024. Trong khi nguồn vốn để đảo nợ rất khó do tâm lý e ngại đối với sản phẩm trái phiếu và những quy định khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu. Nếu thị trường BĐS đóng băng, DN gần như đứt gãy nguồn thu để đảo nợ.

Thị trường BĐS liên thông trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Nó được ví như “chim báo bão” cho các cuộc khủng hoảng kinh tế. Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua vài chu kỳ, hậu quả sau mỗi giai đoạn đóng băng là vô cùng lớn và mất rất nhiều thời gian để phục hồi.

Cần hệ thống giải pháp nhanh chóng, đồng bộ

Để giải quyết khó khăn trên, về phía DN, cần nhanh chóng thực hiện tái cơ cấu, xây dựng các chính sách kích cầu, giảm giá để đưa giá bán về phù hợp với thị trường, nhanh chóng xử lý hàng tồn kho, đảm bảo an toàn vốn. Bên cạnh đó, tập trung hoàn thiện pháp lý để tăng thanh khoản cho các sản phẩm dở dang, thực hiện các nghiệp vụ M&A (sáp nhập và mua lại) dự án để thu hồi vốn. Các DN có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy trái phiếu cao cần cân nhắc chuyển đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS cho khách hàng.

Về phía Nhà nước, bám sát theo diễn tiến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới để đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia nhưng cần linh hoạt điều chỉnh tăng room và hạ lãi suất kịp thời khi điều kiện cho phép. Đồng thời nhanh chóng xử lý triệt để các điểm nghẽn pháp lý giúp DN khơi thông nguồn cung, đưa sản phẩm tồn đọng ra thị trường. Cùng với đó, nhanh chóng hoàn thiện thủ tục đầu tư, xác định giá đất cho các dự án, xử lý triệt để các dự án có sai phạm pháp lý từ thời kỳ trước để giải phóng nguồn hàng ứ đọng nhiều năm qua.

Ngoài ra, thúc đẩy các địa phương nhanh chóng hoàn thiện cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) với gần 100.000 căn lũy kế đến nay. Tích cực thúc đẩy chính sách tài khóa, tập trung giải ngân nhanh chóng vốn đầu tư công để phát triển hạ tầng, gia tăng giá trị cho BĐS, đưa nhanh vốn vào nền kinh tế, giúp lan tỏa đến thị trường BĐS.

Nhà nước cần theo dõi sát sao truyền thông xã hội, tăng cường truyền thông, minh bạch chính sách, trấn an dư luận kịp thời để giữ vững an ninh trên thị trường tài chính. Đồng thời xử lý mạnh tay các đối tượng tung tin giả nhằm gây hoang mang, tâm lý đám đông, ảnh hưởng tiêu cực lên nền kinh tế.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản Nguyễn Đức Lập