Nguyên nhân đằng sau đà leo thang của giá nhà ở

Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra, đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ Q1/2019, trong đó phân khúc Hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua. Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ Q3/2021. Trong khi đó, năm 2022 không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới của Quý I của cả 2 phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở Hà Nội đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong khoảng thời gian dài.

Chia sẻ về mức giá này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lưu ý nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước tham gia hoạt động đầu tư.

Thứ nhất, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng tiền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng tiền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán. Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.

Thứ hai, chủ đầu tư đang ngày càng đặt yếu tố chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Các sản phẩm này sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống. Đây là những điểm cộng đắt giá, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Theo đó, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.

Tuy nhiên, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình trung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Thống kê của Savills chỉ ra, nguồn cung phân khúc căn hộ Hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.

Nhận xét về xu hướng tăng giá nhà ở theo khu vực, bà Đỗ Thu Hằng chỉ ra, các dự án căn hộ tại khu vực ngoại thành Hà Nội cũng đang ghi nhận mức tăng trưởng nhất định. “So với dự án nằm trong vùng nội thành, những sản phẩm xa trung tâm đang được thúc đẩy bởi sự đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng xã hội. Ngoài ra, những dự án này mang theo ý tưởng kinh doanh độc đáo từ chủ đầu tư. Đây là những nguyên nhân chính lý giải cho xu hướng tăng giá này.”

Giao dịch với mục đích mua để ở chiếm đa số

Phân tích về hoạt động mua-bán trong thời gian qua, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, cho biết hầu hết các giao dịch phục vụ nhu cầu để ở. “Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.”

Khi so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán Quý I năm 2022 với cùng kỳ của năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.

Theo chia sẻ từ vị chuyên gia Savills, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.

Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định này đã phần nào “giữ chân” nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.

Đưa ra những dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, vị chuyên gia Savills cho hay, thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến. “Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư.” - ông Nguyễn Đức Thêm kết luận.

Trúc Dân