Thu nhập 15 triệu/tháng “chìm nghỉm” trước giá nhà tăng vọt

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tính đến cuối quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng lần lượt 96,2%; 72,6% và 56,9% so với năm 2019. Giá bán trung bình các dự án trong tập mẫu tại ba thành phố này đã lên tới 78,9 triệu đồng/m² ở Hà Nội, 67,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và 81,6 triệu đồng/m² ở TP. HCM.

Thời điểm hiện tại, giá căn hộ tại khu vực TP.HCM (cũ) đang tiến tới mức giá cao hơn sau thời gian dài tích lũy, còn giá căn hộ tại Đà Nẵng và Hà Nội bắt đầu có xu hướng đi ngang trên mặt bằng giá cao khi nhà đầu tư vẫn chưa chịu nhiều áp lực tài chính và kỳ vọng tăng giá vẫn được duy trì.

Trong khi đó, thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, khiến tỷ lệ giá nhà/thu nhập vượt xa khả năng chi trả. Đơn cử, một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà, nhưng trong khoảng thời gian đó, giá nhà tăng nhanh hơn tiết kiệm, dẫn đến tình trạng “tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà”.

Thực tế trên khiến việc lựa chọn thuê nhà trong dài hạn trở thành xu hướng ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà ở tại Việt Nam còn thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định, việc thuê nhà chỉ có thể giúp giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn, mà chưa thể đáp ứng nhu cầu an cư bền vững của người dân.

Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), giúp tốc độ triển khai Đề án NƠXH được cải thiện nhưng kết quả chưa đạt kỳ vọng. Trên thực tế, ngay cả khi đề án đạt được mục tiêu, thì nguồn cung NƠXH vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu.

Tính đến quý 3/2025, cả nước mới có 692 dự án được triển khai với khoảng 633.000 căn, trong đó, số căn hoàn thành thực tế cũng chỉ bằng hơn một phần tư mục tiêu giai đoạn 1. Bởi việc phát triển NƠXH hiện nay chủ yếu dựa vào các chính sách khuyến khích doanh nghiệp, tuy nhiên biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia.

Ảnh minh họa.

Cần thay đổi mô hình phát triển nhà ở xã hội

Trước thực trạng này, VARS IRE cùng nhiều chuyên gia đã kiến nghị cần thay đổi mô hình phát triển NƠXH theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai.

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 302/2025, thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương được thành lập và quản lý bởi Bộ Xây dựng, trong khi Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh lập và quản lý.

Trong đó, nguồn hình thành quỹ đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.

Đáng chú ý, mục tiêu trọng tâm của quỹ là tạo lập và phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Theo VARS IRE, phát triển thị trường nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết. Tuy nhiên, để thuê nhà trở thành giải pháp an cư bền vững, cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP). Doanh nghiệp xây dựng dự án, Nhà nước đứng ra mua hoặc thuê lại để vận hành.

Đồng thời, cần ban hành khung tiêu chuẩn cho nhà cho thuê: giới hạn mức tăng giá hằng năm, hợp đồng dài hạn, minh bạch về điều chỉnh giá, cùng cơ chế ưu đãi để thu hút các chủ thể tham gia.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết việc hình thành quỹ nhà ở sẽ giải quyết bài toán quỹ đất cho NƠXH trong bối cảnh Việt Nam đang triển khai đề án 1 triệu căn NƠXH. Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê tạo vòng quay sử dụng hiệu quả: người thuê đủ điều kiện mua nhà thương mại sẽ trả lại căn hộ cho người khác sử dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ hỗ trợ nhóm thu nhập thấp, người lao động, đồng thời thúc đẩy kinh tế, giảm lệch pha cung – cầu bất động sản.

TS Võ Trí Thành cho rằng quỹ không chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt mà còn là chiến lược dài hạn cho an sinh xã hội, bổ sung nguồn cung nhà giá rẻ, thu hẹp khoảng cách giữa phân khúc cao cấp và giá rẻ.

Ở góc nhìn thận trọng, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng tác động thực tế của quỹ cần thời gian kiểm chứng vì nguồn cung luôn có độ trễ. Mấu chốt nằm ở thực thi: nếu vận hành thiếu minh bạch, kết quả sẽ không đạt kỳ vọng; ngược lại, thực thi tốt sẽ mở rộng cơ hội thuê nhà cho người thu nhập thấp.