Xét trên toàn bộ Nghị quyết, tinh thần được thể hiện xuyên suốt là: chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi; tăng cường công khai dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giá và giao dịch; hạn chế tình trạng găm giữ đất; phát triển nhà ở cho thuê; kiểm soát việc phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; bổ sung quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Đây là những vấn đề đã được thị trường và xã hội quan tâm trong nhiều năm, bởi chúng liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất, chất lượng phát triển đô thị và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Trong toàn bộ nội dung Nghị quyết, một vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Đây là một nội dung có tính chất rất nhạy cảm, bởi nó nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn: an toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.

Theo VARS IRE, mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng:

Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu.

Không đánh đồng niên hạn công trình với thời hạn quyền tài sản

Trong quá trình thảo luận về chính sách mới, cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề.

Cần phân biệt rõ hai khái niệm:

Thứ nhất, vòng đời kỹ thuật của công trình. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.

Thứ hai, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.

Tinh thần này cũng được thể hiện trong chính sách hiện hành. Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 58) quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế; thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định. Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.

Vì vậy, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản.

Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.

Từ góc độ này, cần thiết phải xác lập rõ ba lớp quyền:

Một là, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ. Đây là nền tảng pháp lý gắn với khu đất xây dựng công trình.

Hai là, quyền sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung trong thời gian công trình còn bảo đảm an toàn. Đây là quyền tài sản trực tiếp mà người dân đã hình thành thông qua giao dịch mua bán hợp pháp.

Ba là, quyền sau khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại. Bao gồm quyền tham gia vào quá trình tái thiết, quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo quy định.

Chỉ khi ba lớp quyền này được xác định rõ ràng, chính sách quản lý vòng đời chung cư mới có thể tạo được sự đồng thuận xã hội

Chung cư cũ: Điểm nghẽn chưa được giải quyết và yêu cầu thay đổi tư duy quản trị

Nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn về mặt vật chất. Hệ thống móng, cột, dầm, phòng cháy chữa cháy, thang máy, cấp thoát nước và các bộ phận kỹ thuật khác đều có tuổi thọ riêng, chịu ảnh hưởng bởi chất lượng thi công, cường độ khai thác, công tác bảo trì và điều kiện môi trường.

Theo thông tin được Báo Điện tử Chính phủ công bố cuối tháng 7/2026, Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo, nhưng mới chỉ có 19 dự án được triển khai. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã thống kê 474 chung cư xây dựng trước năm 1975; trong số 16 chung cư cấp D thuộc diện phải di dời, tháo dỡ, đến cuối năm 2025 mới có 9 chung cư hoàn tất di dời, với hơn 680/1.194 hộ dân được bố trí di dời.

Những con số này cho thấy bài toán cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện kỹ thuật xây dựng. Đằng sau sự chậm trễ là sự đan xen của nhiều vấn đề: yêu cầu bảo đảm an toàn, kỳ vọng về quyền lợi bồi thường của cư dân, hiệu quả tài chính của dự án tái thiết, giới hạn của hạ tầng đô thị và đặc biệt là cơ chế ra quyết định của hàng trăm chủ sở hữu trong cùng một công trình.

Nếu không xây dựng được cơ chế quản trị ngay từ khi công trình còn mới, chúng ta sẽ tiếp tục lặp lại bài toán hiện nay: chỉ bắt đầu xử lý khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, khi chi phí xã hội tăng lên và khả năng đồng thuận trở nên khó khăn hơn.

Bởi vậy, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời đối với chung cư xây dựng mới là sự chuyển dịch quan trọng từ tư duy xử lý bị động khi công trình gặp vấn đề sang chủ động quản trị toàn bộ vòng đời tài sản ngay từ thời điểm hình thành dự án.

Tái thiết chung cư: Không chỉ là câu chuyện nhà ở mà là bài toán nguồn lực đô thị

Nhìn rộng hơn câu chuyện niên hạn công trình, giá trị lớn hơn của Nghị quyết 21 nằm ở việc đặt lại cách tiếp cận đối với nguồn lực đất đai. Đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về nhà ở, hạ tầng, dịch vụ và không gian phát triển đô thị ngày càng gia tăng. Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất không thể chỉ được nhìn nhận qua diện tích đất được giao, mà cần được đánh giá bằng khả năng tạo ra giá trị kinh tế, xã hội và chất lượng sống trên từng đơn vị diện tích.

Quỹ chung cư cũ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là ví dụ điển hình cho sự chênh lệch giữa giá trị tiềm năng của đất đai và hiệu quả khai thác thực tế. Phần lớn các khu nhà này được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước, chủ yếu là các dãy nhà bốn đến năm tầng, nằm tại những vị trí có giá trị cao trong khu vực nội đô, nơi đã hình thành đầy đủ hệ thống giao thông, dịch vụ, trường học và các tiện ích xã hội.

Tuy nhiên, sau nhiều năm sử dụng, nhiều khu vực đang bộc lộ những hạn chế rõ rệt: mật độ xây dựng thiếu hợp lý, hệ số sử dụng đất thấp, không gian công cộng bị thu hẹp, thiếu chỗ đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đáp ứng yêu cầu và chất lượng công trình không còn phù hợp với nhu cầu hiện nay.

Vì vậy, tái thiết các khu chung cư cũ không đơn thuần là xây lại một tòa nhà mới thay thế công trình cũ. Đây còn là cơ hội để tái cấu trúc không gian đô thị, khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai ngay trong khu vực đã có sẵn hạ tầng.

Thông qua quá trình tái thiết, đô thị có thể: nâng cao hiệu quả sử dụng đất; bổ sung quỹ nhà ở mới; tổ chức lại không gian công cộng; tăng diện tích cây xanh, trường học, bãi đỗ xe và các tiện ích đô thị; cải thiện chất lượng sống của cư dân hiện hữu.

Đây chính là tinh thần của phát triển đô thị nén, một hướng đi phù hợp trong bối cảnh các đô thị lớn đang chịu áp lực ngày càng lớn về quỹ đất và hạ tầng.

Tuy nhiên, để biến tiềm năng này thành hiện thực, điều kiện tiên quyết là phải xây dựng được cơ chế quản trị vòng đời công trình. Khi yêu cầu kiểm định, bảo trì, phương án tái thiết và trách nhiệm của các bên được xác định ngay từ đầu, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào quá trình thương lượng bị động khi công trình đã xuống cấp.

Thực tiễn cải tạo chung cư cũ trong nhiều năm qua cho thấy, khó khăn lớn nhất không nằm ở việc xây dựng một công trình mới, mà nằm ở giai đoạn chuẩn bị: xác định quyền lợi của cư dân, thống nhất phương án tái định cư, cân đối tài chính dự án và tạo sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Bởi vậy, bài toán tái thiết chung cư chỉ có thể giải quyết khi hai mục tiêu được đặt song song: khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Không thể có một quá trình tái thiết đô thị bền vững nếu một trong hai yếu tố này bị xem nhẹ.

Từ quản lý vòng đời chung cư đến bài toán ổn định nguồn cung căn hộ

Dữ liệu của VARS IRE qua nhiều kỳ báo cáo đều cho thấy căn hộ chung cư đang giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản. Gần đây nhất, Báo cáo thị trường quý II và 06 tháng đầu năm 2026 của VARS IRE ghi nhận căn hộ chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch toàn thị trường.

Vai trò này phản ánh xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị lớn. Khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục gia tăng, trong khi quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế, phát triển nhà ở theo hướng tiết kiệm đất, tối ưu hóa không gian và hình thành các đô thị nén trở thành lựa chọn phù hợp. Căn hộ chung cư vì vậy không chỉ là một sản phẩm kinh doanh bất động sản, mà còn là một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị và giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Chính vì giữ vai trò dẫn dắt thị trường, mọi thay đổi trong chính sách quản lý nhà chung cư đều có thể tạo ra những tác động lan tỏa đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án, tổ chức tín dụng đến các ngành nghề liên quan.

Ở góc độ tích cực, việc Nghị quyết 21 đặt vấn đề quản lý vòng đời công trình và chủ động tái thiết chung cư khi hết thời hạn sử dụng có thể mở ra một cách tiếp cận mới trong phát triển nguồn cung căn hộ. Thay vì để các khu chung cư xuống cấp trở thành điểm nghẽn kéo dài, quá trình tái thiết được chuẩn bị từ sớm sẽ giúp tạo ra cơ chế thay thế, bổ sung nguồn cung một cách chủ động, đặc biệt tại các khu vực đô thị đã phát triển, nơi quỹ đất mới ngày càng hạn chế.

Khi nguồn cung căn hộ được duy trì liên tục và có khả năng dự báo, thị trường sẽ có điều kiện vận hành cân bằng hơn giữa cung và cầu. Việc hạn chế tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại những khu vực có nhu cầu cao sẽ góp phần giảm áp lực tăng giá do mất cân đối thị trường, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững hơn của thị trường bất động sản.

Ở chiều ngược lại, do căn hộ đang là phân khúc dẫn dắt, mọi quy định liên quan đến quyền lợi chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính nếu chưa được thiết kế rõ ràng cũng có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính.

Vì vậy, giá trị của chính sách không chỉ nằm ở việc xử lý bài toán an toàn công trình, mà còn ở khả năng hình thành một cơ chế quản trị vòng đời tài sản minh bạch, tạo điều kiện để nguồn cung căn hộ được tái tạo theo hướng chủ động, góp phần cân bằng thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Sáu “chốt an toàn” khi thể chế hóa

Việc quản lý vòng đời chung cư là một bước chuyển cần thiết trong quá trình phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào cuộc sống mà không tạo ra những xáo trộn không cần thiết, quá trình thể chế hóa cần bảo đảm sự hài hòa giữa yêu cầu an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Theo VARS IRE, có sáu nhóm vấn đề cần được đặc biệt lưu ý.

Thứ nhất, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu

Không nên tiếp cận niên hạn công trình bằng việc áp dụng một con số cứng cho mọi chung cư. Thời gian sử dụng thực tế cần được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, lịch sử bảo trì, điều kiện khai thác và kết quả kiểm định độc lập.

Cùng với đó, cần có cơ chế phản biện, kiểm định lại và khiếu nại đối với các quyết định liên quan đến việc buộc di dời, phá dỡ, nhằm bảo đảm tính khách quan và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Thứ hai, cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ

Một trong những yêu cầu quan trọng nhất là không để người dân rơi vào khoảng trống pháp lý giữa thời điểm công trình cũ bị phá dỡ và thời điểm hoàn thành công trình tái thiết.

Các quyền liên quan như phần quyền sử dụng đất chung, quyền tham gia dự án tái thiết, nguyên tắc nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cần được xác định rõ trong hồ sơ pháp lý và cơ sở dữ liệu quản lý.

Chỉ khi quyền lợi được định danh đầy đủ, người dân mới có thể yên tâm tham gia vào quá trình tái thiết.

Thứ ba, cần xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện

Tái thiết chung cư không chỉ là bài toán kỹ thuật mà trước hết là bài toán tài chính. Vì vậy, cơ chế huy động và phân bổ nguồn lực cần được xác lập ngay từ đầu.

Nguyên tắc chung cần hướng tới việc khai thác hợp lý giá trị quyền sử dụng đất, phần giá trị gia tăng từ điều chỉnh quy hoạch, nguồn thu từ diện tích thương mại và diện tích phát triển thêm; đồng thời kết hợp với các nguồn lực khác như quỹ tích lũy, tín dụng dài hạn và sự tham gia phù hợp của chủ sở hữu.

Cùng với đó, cần nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết, có thể thông qua một tài khoản tích lũy riêng, được quản lý minh bạch, công khai và sử dụng đúng mục đích. Cần tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.

Thứ tư, cần có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế trong quá trình tái thiết

Một chính sách tốt không chỉ giải quyết bài toán của đa số, mà còn phải bảo vệ những nhóm dễ bị tổn thương.

Người cao tuổi, hộ thu nhập thấp, gia đình chính sách hoặc những người chỉ có duy nhất một căn nhà không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm.

Do đó, cần nghiên cứu nhiều cơ chế hỗ trợ linh hoạt như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc cơ chế giãn nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp đặc biệt.

Thứ năm, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản trị vòng đời công trình

Quản trị một tài sản đô thị hiện đại không thể thiếu dữ liệu.

Mỗi chung cư cần từng bước được quản lý thông qua một “hộ chiếu công trình số”, trong đó cập nhật đầy đủ các thông tin như: thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thiết kế, niên hạn công trình, lịch sử kiểm định, tình trạng kết cấu, an toàn phòng cháy chữa cháy, việc sử dụng quỹ bảo trì, phần quyền sử dụng đất chung và phương án tái thiết khi cần thiết.

Hệ thống dữ liệu này cần được kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng, ngân hàng, bảo hiểm và hệ thống thông tin thị trường bất động sản.

Trên nền tảng đó, các thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch.

Thứ sáu, cần làm tốt công tác truyền thông để tạo sự đồng thuận xã hội

Quản lý vòng đời công trình là một cách tiếp cận mới, tác động trực tiếp đến nhận thức của người dân về quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, nếu thông tin không được truyền tải đầy đủ, chính sách rất dễ bị hiểu sai theo hướng làm giảm quyền lợi của người sở hữu.

Cần khẳng định rõ rằng mục tiêu của việc xác định thời hạn sử dụng công trình không phải là giới hạn quyền sở hữu, mà là bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản và nâng cao chất lượng không gian sống.

Song song với đó, quyền sử dụng đất, quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời phải được quy định minh bạch, có lộ trình và có giải pháp hỗ trợ phù hợp đối với những trường hợp khó khăn.

Tóm lại, Sự phát triển của đô thị hiện đại không thể chỉ dựa trên việc tạo ra những công trình mới, mà còn phụ thuộc vào khả năng quản lý hiệu quả những tài sản đã hình thành.

Nhà chung cư là một tài sản đặc biệt: nó vừa là nơi ở, vừa là một cấu phần của hạ tầng đô thị, đồng thời gắn với quyền tài sản lâu dài của hàng triệu người dân. Vì vậy, cách tiếp cận phù hợp không phải là lựa chọn giữa “quyền sở hữu” và “an toàn công trình”, mà là xây dựng một cơ chế để hai mục tiêu này cùng được bảo đảm.

Nghị quyết 21 mở ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ tư duy xử lý khi công trình đã xuống cấp sang tư duy quản trị vòng đời tài sản ngay từ khi hình thành. Đây không chỉ là câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư, mà là bài toán lớn hơn về cách chúng ta tổ chức lại không gian đô thị, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân trong một giai đoạn phát triển mới.

Một chính sách tốt không phải là chính sách làm giảm quyền sở hữu của người dân, mà là chính sách giúp quyền sở hữu đó được bảo vệ trong một môi trường sống an toàn hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn.

Theo: VARS