Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp liên quan dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập”.

Sau khi nghiên cứu, HoREA khẳng định chưa thật sự cần thiết lập thêm mô hình Trung tâm giao dịch vào thời điểm hiện nay, trong khi điều cấp bách hơn là bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin dự án, sản phẩm trước khi giao dịch và thiết lập chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi vi phạm.

Lo ngại tăng bộ máy, tăng biên chế và trùng lắp chức năng

Theo HoREA, mục tiêu dự thảo nêu rằng Trung tâm giao dịch bất động sản sẽ là nơi thực hiện thủ tục liên thông trên môi trường điện tử, nhưng nội dung chi tiết của dự thảo lại chưa thể hiện được mục tiêu này.

Hiệp hội cảnh báo việc thành lập Trung tâm giao dịch sẽ: Làm phát sinh đơn vị sự nghiệp công lập mới tại tất cả địa phương; Làm tăng biên chế công chức – viên chức, bởi Trung tâm dự kiến có đến 5 bộ phận nghiệp vụ; Tăng chi thường xuyên từ ngân sách, do ngân sách nhà nước phải bảo đảm kinh phí hoạt động.

Bên cạnh đó, tại Điều 2 dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản lại chỉ đề cao và xác định chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập là chưa thật thỏa đáng, chưa đầy đủ, bởi lẽ còn có các thiết chế khác như thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc quy định chủ đầu tư dự án phải công bố thông tin trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp hoặc tại nơi có dự án hoặc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản…

HoREA cũng cho rằng mô hình này trùng lắp với Bộ phận Một cửa tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, cấp xã – nơi hiện đang xử lý hầu hết thủ tục đất đai, thuế, cấp giấy chứng nhận và sẽ tiếp tục được kiện toàn theo Nghị định 118/2025/NĐ-CP.

Ngoài ra, chức năng thẩm tra pháp lý giao dịch bất động sản của Trung tâm trùng với chức năng của Sở Xây dựng, nhất là trong quy trình phê duyệt điều kiện bán – cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc yêu cầu Trung tâm thẩm tra pháp lý nguồn cung bất động sản còn tiềm ẩn rủi ro, tốn nhân lực và không cần thiết khi thị trường đã có hệ thống công chứng, dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý được xã hội hóa.

Nhiều bất cập pháp lý hiện nay cần xử lý trước

Thay vì lập thêm tổ chức mới, HoREA đề xuất Chính phủ tập trung giải quyết các vấn đề pháp lý đang tồn tại trong giao dịch bất động sản hiện nay.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện còn nhiều điều chưa chỉnh đầy đủ, như: Chưa quy định về giao dịch quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, khiến tình trạng phân lô bán nền trái phép còn phổ biến; Chưa kiểm soát hoạt động đặt cọc, giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, dẫn đến rủi ro lớn cho khách hàng.

Chưa có cơ chế kiểm soát rõ ràng đối với condotel, công trình lưu trú hình thành trong tương lai; Thiếu quy định bảo vệ người mua trong các mô hình bất động sản phái sinh, đặc biệt là “sở hữu kỳ nghỉ”; Chưa có hành lang pháp lý cho hình thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động vốn trên nền tảng công nghệ….

Cũng theo đơn vị này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin dự án và sản phẩm trên hệ thống thông tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và UBND tỉnh. Tuy nhiên, pháp luật chưa có chế tài xử phạt khi chủ đầu tư khi không công bố thông tin, công bố thiếu hoặc sai lệch, đưa sản phẩm chưa đủ điều kiện ra giao dịch.

Đây là khoảng trống lớn khiến khách hàng dễ bị lừa đảo, đặc biệt trong giai đoạn thị trường có nhiều dự án “ma”, dự án pháp lý chưa hoàn thiện.

Trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị, chưa cần thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do không phù hợp chủ trương tinh gọn bộ máy theo kết luận của Trung ương, đồng thời trùng lắp chức năng với nhiều cơ quan hiện hữu.

Bổ sung quy định bắt buộc công khai thông tin trước giao dịch, chủ đầu tư phải:Công bố đầy đủ, chính xác thông tin sản phẩm, dự án trên Cổng thông tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và UBND tỉnh; Công bố song song trên website của doanh nghiệp và chịu kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin.

Đồng thời, cần có ngay quy định xử phạt đối với: Chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không đầy đủ, bán sản phẩm chưa đủ điều kiện kinh doanh.

“Hiệp hội đề nghị khẩn trương xây dựng đề án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để trình kỳ họp đầu tiên của Quốc hội khóa XVI vào tháng 04/2026 xem xét theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2026, trong đó để nghị có nội dung trọng tâm là xây dựng các cơ chế bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người tiêu dùng bất động sản, chủ đầu tư, các bên tham gia giao dịch bất động sản và tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản”, HoREA kiến nghị.