Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Kế hoạch thực hiện Công điện của Thủ tướng về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội và Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản.
Tại kế hoạch trên, đơn vị quản lý ngành xây dựng cho biết, trong quý II năm nay sẽ phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán để chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai. Người dân có thể giao dịch bất động sản, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch trên môi trường điện tử.
Đồng thời, nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng được Bộ Xây dựng để tăng tính công khai, minh bạch cho thị trường.
Trước đề xuất trên, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc Bộ Xây dựng thúc đẩy triển khai phương án này trong quý II/2025 do thị trường bất động sản hiện nay tồn tại nhiều bất cập như tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch không minh bạch và pháp lý chưa rõ ràng, gây ra nhiều rủi ro cho người mua và ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế.
Theo ông Đính, việc mua bán bất động sản hiện nay chủ yếu diễn ra qua các kênh truyền thống, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến hiện tượng sốt ảo, thao túng giá và thậm chí là lừa đảo. Bên cạnh đó, nhiều giao dịch không được kê khai đầy đủ khiến Nhà nước thất thu thuế, đồng thời gây khó khăn trong việc quản lý và điều tiết thị trường.
Ngoài ra, có tình trạng nhiều môi giới thiếu đạo đức, làm ăn chộp giật, tiếp tay cho đầu cơ, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty bất động sản GP. Invest cũng nhận định, việc lập sàn giao dịch địa ốc giống như giao dịch chứng khoán sẽ tạo ra một hệ sinh thái ổn định, tăng minh bạch cho toàn ngành.
"Khi sàn giao dịch bất động sản như Bộ Xây dựng đề xuất được triển khai, người mua và người bán đều có thể nhìn thấy thông tin cụ thể về bất động sản, mức giá, quy trình pháp lý, giúp họ đưa ra quyết định chính xác. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng thổi giá" ông Hiệp nói.
Còn nhiều cản trở không dễ thực hiện
Mặc dù vậy, theo ông Chủ tịch GP. Invest, sàn giao dịch bất động sản chắc chắn sẽ gặp không ít trở ngại khi triển khai luật vào đời sống kinh tế, xã hội. Nhất là trong bối cảnh muốn đưa giao dịch bất động sản lên sàn giống như chứng khoán còn thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp lý.
Theo ông Chủ tịch GP. Invest, việc thiếu các quy định rõ ràng về việc bảo vệ quyền lợi người mua, chứng nhận quyền sở hữu cũng như các vấn đề liên quan đến thuế, phí khi giao dịch trực tuyến là một rào cản lớn. Điều này không chỉ khiến các doanh nghiệp khó thực hiện giao dịch hợp pháp mà còn tạo ra nguy cơ tranh chấp pháp lý giữa các bên liên quan.
Thêm vào đó, các quy định pháp lý về việc niêm yết và giao dịch bất động sản dưới dạng chứng khoán hóa vẫn chưa được hoàn thiện, điều này làm cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện giao dịch bất động sản một cách minh bạch và an toàn.
Ngoài vấn đề pháp lý thì vấn đề công nghệ cũng là rào cản rất lớn, các doanh nghiệp cần phải "chạy nước rút" để chuyển đổi mô hình kinh doanh truyền thống sang một nền tảng giao dịch trực tuyến.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho hay, về nguyên tắc, giao dịch bất động sản có thể số hóa nhưng không thể vận hành theo cơ chế giống chứng khoán.
Lý do ông Huy đưa ra, giao dịch bất động sản có những đặc thù như giá trị giao dịch cao, liên quan đến pháp lý, quy hoạch, định giá và tài chính phức tạp hơn nhiều so với cổ phiếu.
“Thanh khoản thấp là do quy trình chuyển nhượng bất động sản mất nhiều thời gian, liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Mỗi bất động sản có đặc điểm riêng, không thể tiêu chuẩn hóa và giao dịch hàng loạt như cổ phiếu.
Pháp lý hiện tại chưa cho phép giao dịch hoàn toàn trên nền tảng số mà không có sự xác nhận trực tiếp từ cơ quan công chứng, thuế, tài nguyên môi trường. Tâm lý thị trường còn e ngại, đặc biệt với giao dịch tài sản lớn như nhà đất, người mua vẫn muốn kiểm chứng thực tế trước khi giao dịch”, ông Huy nói.
Đồng quan điểm, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, chưa thể lập được trung tâm giao dịch nhà đất trên môi trường điện tử khi chỉ có mỗi mạng lưới internet. Hiện, chúng ta còn thiếu hạ tầng thông tin, dữ liệu, cơ chế bảo mật…
Theo ông Thuận, lập trung tâm giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử chỉ quản lý về mặt thống kê, vị trí của tỉnh nào “đội giá” lên có thể can thiệp bằng hành chính; còn giao dịch để chống thất thu thuế, chống “đội giá” sẽ rất khó.
Tuy nhiên, vị viện trưởng cho rằng, nếu làm, nên thí điểm ở Hà Nội và TP.HCM trước bởi đây là hai đô thị có lượng giao dịch bất động sản lớn.
“Muốn thí điểm, cũng phải liên kết được văn phòng công chứng với văn phòng đăng ký đất đai và trung tâm môi giới của các doanh nghiệp để biết giá gốc bao nhiêu, giá giao dịch qua trung tâm là bao nhiêu, khi đó mới biết có đầu cơ hay không”, ông Thuận lưu ý.
