Nhiều “điểm nghẽn” cản trở phát triển nhà ở xã hội
Chia sẻ tại Hội thảo “Đầu tư phát triển NƠXH: Bối cảnh mới, cơ hội mới”, các đại biểu cho biết, phát triển NƠXH là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh xã hội.
Thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 679 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô 623.051 căn, trong đó số lượng căn hộ đã hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.
Phân tích về nguyên nhân dẫn đến kết quả phát triển NƠXH còn hạn chế, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã quy định nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển NƠXH. Tuy nhiên, lợi nhuận định mức của nhà đầu tư bị giới hạn ở mức 10%, trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này khiến cho những ưu đãi mà chủ đầu tư nhận được không đủ bù đắp chi phí, làm cho phân khúc này khó hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
Cùng với đó, nhiều địa phương chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng NƠXH. Do đó, tiến độ nhiều dự án rất chậm.
“Nếu địa phương không hỗ trợ nguồn vốn cho xây dựng hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, kéo theo giá bán nhà ở tăng lên, người thu nhập thấp khó có thể mua được nhà” - ông Khôi nói thêm.
Nhấn mạnh quỹ đất là một “nút thắt” lớn hạn chế phát triển NƠXH, ông Khôi cũng chỉ rõ, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển NƠXH gồm: quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc bố trí quỹ đất NƠXH thay thế ở vị trí khác; hoặc chủ đầu tư nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH … gây khó khăn cho chủ đầu tư.
Mặt khác, việc bố trí quỹ đất tập trung để xây dựng NƠXH chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về NƠXH của dân cư quanh khu vực bố trí quỹ đất. Đồng thời, nhiều địa phương còn bố trí quỹ đất tập trung tại những vị trí còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội…, nên không thu hút doanh nghiệp tham gia.
Chỉ ra thêm rào cản liên quan đến vấn đề thủ tục, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, hiện nay dự án đầu tư xây dựng NƠXH phải thực hiện lần lượt các thủ tục về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết, lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư… tương tự như đối với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phát sinh thêm một số thủ tục.
“Các dự án NƠXH có lợi nhuận thấp, mà quy trình thủ tục phức tạp hơn, khiến các chủ đầu tư không mặn mà tham gia vào phân khúc này” - ông Đính nói.
Loạt cơ chế, chính sách để gỡ vướng
Trước thực trạng kết quả phát triển NƠXH còn hạn chế cũng như còn có những vướng mắc, bất cập về cơ chế, chính sách, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết, tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội sẽ xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH, nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới. Theo đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra, như: cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia...
Bày tỏ phấn khởi trước những chính sách mới, ông Vũ Xuân Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Viconship - cho rằng, những quy định tại Dự thảo Nghị quyết sát với các vướng mắc trong triển khai dự án NƠXH thời gian qua. Trong đó, vấn đề về thủ tục là điều mà các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm và ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ dự án. Theo đó, Dự thảo Nghị quyết đã đề xuất một số quy định mới để cải thiện vấn đề này, nhất là ở việc rút ngắn lập thẩm định phê duyệt dự án, khâu chỉ định thầu nhà đầu tư triển khai NƠXH. Việc giao chủ đầu tư tự định giá trên cơ sở có kiểm toán cũng sẽ mang tới nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc sớm đưa dự án ra thị trường…
Tuy nhiên, góp ý về đối tượng mua NƠXH, ông Dũng cho rằng nên mở rộng thêm một vài đối tượng được thụ hưởng chính sách NƠXH. Đồng thời, cần cân nhắc thêm về điều kiện được mua NƠXH. Theo quy định được đề xuất, hộ gia đình có tổng thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua NƠXH, trong khi phải chi khoảng 7 - 8 triệu/tháng để trả nợ gốc vay mua nhà, các gia đình thu nhập thấp chỉ còn khoảng 7 triệu đồng để chi trả sinh hoạt cuộc sống. Đó là vấn đề cần xem xét.
Đưa thêm ý kiến, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội - cho biết, về thủ tục đầu tư, Dự thảo Nghị quyết đang thiết kế theo hướng gộp 2 trong 1, tức là gộp thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và giao dự án thành 1 thủ tục. Ông Hiếu đề nghị chỉ có 1 thủ tục là giao dự án, còn cần thủ tục gì về chấp thuận chủ trương đầu tư thì lấy lại nhưng cần lược bớt thủ tục đi.
Tuy nhiên, ông Hiếu cũng nhấn mạnh việc thực hiện giao dự án cũng có 2 mặt, vì vậy, làm sao đảm bảo công bằng, khách quan là vấn đề cần được quan tâm. Theo đó, vị chuyên gia đề xuất nên bổ sung thêm tiêu chí về công khai, minh bạch dự án để được giao. Ngoài ra, bổ sung tiêu chí, chủ đầu tư đăng ký trước nếu cùng điều kiện thì sẽ được chọn.
Chia sẻ thêm, chuyên gia pháp lý về đất đai Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - cho biết, tại Dự thảo Nghị quyết quy định, doanh nghiệp, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê NƠXH để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của mình ở, điều này coi như một phúc lợi xã hội và được tính vào chi phí hoạt động. Tuy nhiên, quỹ NƠXH còn hạn chế, nếu các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước cũng được thuê NƠXH thì người lao động sẽ bị hạn chế tiếp cận NƠXH. Do đó, cần quy định tỷ lệ NƠXH cho doanh nghiệp, cơ quan nhà nước thuê để đảm bảo tính công bằng…/.
