Nguồn cung căn hộ Hà Nội khan hiếm trong khi lực cầu liên tục gia tăng

Khảo sát nửa cuối năm 2023 của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS - PERI) về loại hình bất động sản cho thấy, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73% khách hàng; 15% khách hàng lựa chọn nhà thấp tầng; 10% lựa chọn đất nền, còn bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2%.

Đối với khung giá căn hộ chung cư khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỉ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỉ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỉ đồng.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh nhận định, năm 2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội vẫn không giảm. Giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn đang tăng từ 6% - 9% so với quý đầu năm, tùy phân khúc.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá nhà trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, theo Bộ Xây dựng, tất cả quận đều tăng giá bán so với quý trước, trong đó Đống Đa, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Gia Lâm tăng trên 3%.

Trong 5 năm qua, căn hộ tại nhiều chung cư đã tăng giá gần gấp đôi. Đơn cử, với phân khúc chung cư bình dân, một căn hộ tại quận Hoàng Mai hồi năm 2018 có giá 20 triệu đồng/m2 thì hiện tại đã có giá 31-35 triệu/m2. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức cuối năm 2019 có giá 1,1-1,2 tỷ đồng nhưng nay đang được rao bán với giá 1,8-2,2 tỷ đồng… Với phân khúc cao cấp, tại dự án Khu Ngoại Giao Đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), giá chung cư 2 phòng ngủ cách đây 4 năm giá 40 triệu đồng/m2 nay lên tới 65- 70 triệu đồng/m2...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. "Giá bán của các dự án bất động sản vẫn tăng. Chẳng hạn, tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) của công ty trong quý II/2022 được rao bán với giá 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2", ông Hiệp nói.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. "70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông", ông Hiệp nói. Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng, hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Đồng quan điểm trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE lý giải: "Sự chênh lệch cung cầu, nguồn cung mới phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong khi nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp túi tiền của người dân lại khan hiếm đã khiến giá bán căn hộ duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt".

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó, các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, giá căn hộ liên tục tăng cao là do mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó. Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ tăng là nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm; số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng.

Thùy Chi