Vừa qua, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đề xuất việc tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất tại Quyết định 79/2024.
Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, bảng giá đất nông nghiệp tại TP.HCM đang ấn định ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đất ở tăng vọt, là gánh nặng quá lớn với người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Dẫn chứng cho vấn đề này, TS. Phạm Viết Thuận chỉ rõ, theo bảng giá đất hiện hành, giá đất nông nghiệp tại TP.HCM dao động từ 400.000 đồng - 810.000 đồng /m2, trong khi đất ở là 2,3 - 687 triệu đồng /m2. Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5-25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cao gấp 10 lần so với giá đất trước đây, tạo áp lực tài chính lớn với người dân, khiến người dân không đủ khả năng chi trả tiền chuyển mục đích, nhiều người dân phải rút lại hồ sơ xin chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo khảo sát của Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc chênh lệch quá lớn giữa hai loại đất khiến nhiều người ngần ngại chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở, làm chững lại hoạt động bất động sản, kéo theo giảm thu ngân sách, ảnh hưởng đến ngành vật liệu xây dựng và xây dựng dân dụng. Đồng thời, hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp cũng không hiệu quả, bị thua lỗ.
Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gặp khó khăn dẫn tới thị trường bất động sản có nguy cơ bị đóng băng. Điều này khiến Nhà nước không chỉ thất thu nguồn thuế từ bất động sản, mà còn từ nhiều ngành nghề kinh doanh khác như vật liệu xây dựng, xây dựng dân dụng... Ngoài ra, việc thị trường bất động sản khó khăn cũng tác động lớn đến đời sống của người dân và tiểu thương trong việc thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh. Việc kinh doanh khó khăn khiến họ phải trả mặt bằng, hạn chế chi tiêu, giảm tiêu dùng điều này ảnh hưởng lớn đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của TP.HCM trong năm 2025.
Theo Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình, khi đất nông nghiệp tăng giá, người dân có thể sử dụng lợi thế đất đai, chăm lo vun vén cho thửa ruộng của mình một cách tốt hơn. Đây cũng là tín hiệu tốt để đất nông nghiệp không lãng phí, không bỏ hoang.
Chia sẻ với phóng viên, ông Bình cho rằng khái niệm đầu cơ đất đai cần thay đổi, nhìn nhận là đầu tư. “Như đối với đất nông nghiệp, giá tăng lên, tôi cho rằng đây là nhìn nhận đúng về giá trị vốn có của nó,” ông Bình nói.
Phân tích thêm, ông Bình cho hay đất nông nghiệp tăng, 1 phần là do bảng giá đất, nhưng phần lớn là do người dân thấy giá trị giá đất tăng lên.
“Tôi cho rằng giá đất nông nghiệp tăng lên, người dân sử dụng đất sẽ quý trọng đất hơn đồng thời ý thức đầu tư vốn và bỏ ra công bồi bổ đất để làm tăng sinh lời từ đất, kích thích sự chuyển dịch đất nông nghiệp. Khi đó, người có nhu cầu mua cũng dễ tiếp cận hơn,” ông Bình nhìn nhận.
Ông Bình cũng lưu ý, trước đây đất lúa chỉ cho người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp mới được nhận quyền sử dụng đất lúa. Thế nhưng, quy định mới của Luật Đất đai 2024 đã “mở rộng” cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có điều kiện, khả năng trồng lúa, cũng được nhận quyền chuyển nhượng, đầu tư sản xuất lúa. Tuy nhiên, việc nhận quyền này cũng còn tùy vào hạn mức giao đất của địa phương, nếu vượt quá thì chuyển cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp nhận.
Cũng theo ông Bình, trước đây, Luật Đất đai 2013 không cho người không làm nông nghiệp được sở hữu, sử dụng đất nông nghiệp, sở hữu đất trồng lúa, nhưng nay đã có thể được nhận chuyển nhượng. Điều này có thể giúp người dân làm việc ở lĩnh vực khác như công chức, viên chức đam mê lĩnh vực nông nghiệp có thể nhận chuyển nhượng để trồng lúa, điều này mang lại quyền lợi cho người sở hữu.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định doanh nghiệp, tổ chức được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp với điều kiện có phương án sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, sẽ được gom đất từ các hộ gia đình cá nhân để làm các dự án sản xuất nông nghiệp. Đây là một trong những quy định sẽ tăng giá trị cho đất nông nghiệp.
“Vì vậy, tôi không lo đầu cơ khi giá đất nông nghiệp tăng lên, nỗi lo cần quan tâm là làm sao để đất nông nghiệp không lãng phí, không bỏ hoang. Vì thế, khi đất nông nghiệp tăng giá, người ta có thể sử dụng lợi thế đất đai, chăm lo vun vén cho thửa ruộng của mình một cách tốt hơn,” ông Bình cho hay.
Về lo ngại nhà đầu tư gom đất nông nghiệp để đầu cơ, ông Bình cho rằng sẽ không đơn giản bởi khi gom đất thì phải được Nhà nước cho phép đúng quy hoạch; khi thoả thuận đền bù, người dân, doanh nghiệp phải xin nhà nước thoả thuận, khi cơ quan Nhà nước cho phép, họ mới được quyền thoả thuận với người dân.
Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh góp ý, việc áp dụng bảng giá đất như hiện hành khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn khi xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ dân và không có sự công bằng, hợp lý đối với nhà đầu có quỹ đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư dự án. Bởi khi xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất trồng lúa và các loại đất khác sang đất ở thì Nhà nước lại áp dụng theo phương pháp thặng dư và khảo sát giá đất ở theo giá thị trường để tính cấu thành giá quá cao.
Đồng thời, khi cơ quan thuế tính thuế thì không khấu trừ đủ giá trị đất đầu vào cho nhà đầu tư theo giá trị thực tế nhà đầu tư đã bỏ ra thỏa thuận mua đất, nhận chuyển nhượng nhận góp vốn của người dân và các cá nhân để thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Mà khi tính khấu trừ đất nông nghiệp lại khấu trừ theo giá cấp tỉnh ban hành do vậy không có sự công bằng, hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Việc cơ quan thuế áp dụng tính khấu trừ giá trị đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không hợp lý đã khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư bị thua lỗ, không có lợi nhuận.
Điển hình tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), dù doanh nghiệp đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã đầu tư xây dựng hạ tầng hoàn thiện từ nhiều năm, khi tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tính thuế lại áp dụng giá đất được chào bán trên thị trường hiện tại khiến doanh nghiệp bị lỗ, mất trắng 70% giá trị đất đầu vào do không được khấu trừ đủ giá trị tiền vốn đất mua của dân.
Cụ thể, khi nhà đầu tư xin chuyển đổi mục đích đất ở trong dự án nhà ở đã hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là TP. HCM) lại ban hành giá đất ở tính theo mặt đường nhựa mà doanh nghiệp bỏ kinh phí ra đầu tư và theo giá thị trường thời điểm hiện hữu. Cơ quan thuế thì tính khấu trừ giá đất theo khung gia đất nông nghiệp UBND tỉnh ban hành chỉ tính khấu cho nhà đầu tư khoảng 30% giá trị đất đầu vào mua của dân để thực hiện dự án. Nghiễm nhiên nhà đầu tư bị mất trắng 70% giá trị đầu vào để thực hiện đầu tư dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản bị thua lỗ nặng.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh chỉ ra điểm mâu thuẫn tại Điều 8, Điều 9 của Nghị định 103. Đó là, trường hợp những người chưa có sổ đỏ, nếu đi làm sổ mới, đăng ký đất thổ cư chỉ nộp 20% tiền sử dụng đất; trong khi người đã có sổ đỏ, khi chuyển mục đích sử dụng đất lại phải nộp 100%.
Bà Nguyễn Nam Phương nhận định, việc chênh lệch giá đất quá cao cũng khiến không cân bằng được giữa giàu và nghèo trong xã hội. Bởi khi giải tỏa đền bù để thu hồi quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, hoặc các khu thương mại, khu công nghiệp dịch vụ thì chi trả tiền đền bù cho dân theo bảng giá đất nông nghiệp mà TP. HCM ban hành thì quá thấp, người dân không thể mua lại được những vị trí đất khác để canh tác và xây dựng nhà ở. Số tiền nhận đền bù giải tỏa từ Nhà nước chỉ đủ để thuê mướn nhà ở trong thời gian tạm bợ và chi tiêu trong gia đình thế thì đến khi sử dụng hết nguồn tiền nhận giải tỏa đền bù người dân sẽ làm gì để sống và sẽ ở đâu? Đây là vấn đề Nhà nước nên nghiên cứu để giải quyết tăng giá đất nông nghiệp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhân dân.
Việc tăng giá đất nông nghiệp so với giá đất ở cần căn cứ vào nhiều yếu tố, nhất là vấn đề quy hoạch. Để có cơ sở thực hiện việc tăng giá đất nông nghiệp, Nhà nước nên căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của năm 2022 – 2023 – 2024 và năm 2025 ở cấp tỉnh. Việc căn cứ vào phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, phê duyệt khoanh vùng chỉ tiêu sử dụng đất để làm cơ sở tăng giá đất nông nghiệp thì hợp lý và phù hợp hơn với quy hoạch sử dụng đất đã được Chính phủ phê duyệt chỉ tiêu sử dụng đất tầm nhìn đến năm 2050 để làm cơ sở tăng giá đất nông nghiệp.
Cụ thể, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Lan Anh kiến nghị, Nhà nước nên tăng giá đất nông nghiệp những khu đất đã quy hoạch sử dụng đất là đất ở thì nên tăng giá đất nông nghiệp lên 70 % tương đương 70% giá trị đất ở là phù hợp.
Nhà nước nên tăng giá đất nông nghiệp của khu đất đã quy hoạch là đất thương mại dịch vụ thì nên tăng giá trị đất nông nghiệp tăng lên thành 60% tương đương với 60% giá trị đất thương mại dịch vụ là phù hợp.
Đối với đất nông nghiệp quy hoạch đất công nghiệp, thì tăng giá đất nông nghiệp tương đương 50% giá trị đất ở nhà là phù hợp.
Đối với đất nông nghiệp quy hoạch là nhóm đất sản xuất nông nghiệp, gồm sản xuất muối, đất nuôi trồng thủy sản, trồng cây ăn quả, cây lâu năm, cây hằng năm khác, cây lâm nghiệp, cây xanh, công viên, công trình công cộng, đường giao thông, nên tăng giá đất nông nghiệp lên 50% tương đương với 50% giá trị đất ở làm phù hợp.
Hiện nhiều người dân và doanh nghiệp đang trông chờ và kỳ vọng Nhà nước xem xét tình hình thực tiễn, tăng giá đất nông nghiệp để người dân, doanh nghiệp có thể thuận lợi trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước và người dân có cuộc sống tốt hơn./.
