Khi trung tâm chật chội, vùng ven lên ngôi
Theo báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với bất động sản tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ. Trái ngược, những địa phương vệ tinh quanh hai thành phố lớn lại bùng nổ.
Tại miền Bắc, các tỉnh như Hòa Bình, Bắc Giang, Hải Phòng, Hưng Yên và Bắc Ninh trở thành “điểm nóng” mới, chiếm tới 80% lượng quan tâm toàn vùng. Đáng chú ý, Hòa Bình tăng tới 65%, Bắc Giang tăng 61%, Hải Phòng tăng 50% so với đầu năm.
Theo báo cáo, hạ tầng liên vùng phát triển, quỹ đất còn rộng và giá hợp lý giúp những khu vực này trở thành “đích đến” của nhà đầu tư rời Hà Nội.
Tương tự, ở phía Nam, Bình Dương tiếp tục là “ngôi sao sáng” khi lượng quan tâm tăng kỷ lục 165%, dẫn đầu toàn miền. Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An cũng ghi nhận mức tăng mạnh, dao động 88-98%, phản ánh sức hút của “vành đai vệ tinh” quanh TP.HCM – nơi giao thông đang bứt phá với các dự án Vành đai 3, Vành đai 4 và hệ thống metro.
Tại miền Trung, Đà Nẵng và Khánh Hòa vẫn dẫn dắt thị trường, chiếm 84% tổng mức độ quan tâm, song điểm đáng chú ý là Quảng Nam và Lâm Đồng bắt đầu nổi lên nhờ lợi thế du lịch, quỹ đất rộng và giá còn thấp.
Áp lực giá khiến nhà đầu tư “chạy trốn” trung tâm
Một trong những nguyên nhân chính khiến dòng vốn rời đô thị lớn là giá nhà tại khu trung tâm đã leo lên ngưỡng khó tiếp cận. Tại Hà Nội, giá chung cư cao cấp tại Tây Hồ, Ba Đình phổ biến 130–210 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi so với năm 2023. Ở TP.HCM, giá trung bình đạt 99 triệu đồng/m², trong đó Quận 1 cũ ghi nhận mức đỉnh 222 triệu đồng/m².
Trong khi đó, các khu vực vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên (Hà Nội) hay Thủ Đức, Thuận An, Dĩ An (TP.HCM cũ) đang trở thành tâm điểm tìm kiếm nhờ giá chỉ bằng 30–60% khu trung tâm, nhưng vẫn được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng hiện đại. Chẳng hạn, chung cư tại Bình Dương có giá trung bình 41 triệu đồng/m², song tỷ suất cho thuê đạt tới 5,1%, cao gấp đôi TP.HCM – minh chứng rõ ràng cho sức hấp dẫn của thị trường vùng ven.
“Các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn là trung tâm kinh tế – tài chính, nhưng áp lực giá và biên độ lợi nhuận đã thu hẹp. Dòng tiền đang luân chuyển tự nhiên ra các đô thị vệ tinh và khu vực ven biển – nơi vừa có hạ tầng phát triển, vừa mở ra cơ hội tăng giá bền vững hơn,” ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định.
Tương tự, tại miền Trung, sự kết hợp giữa hạ tầng đồng bộ của Đà Nẵng và quỹ đất rộng của Quảng Nam đang tạo ra “điểm rơi” mới cho dòng vốn. Còn ở miền Bắc, Hải Phòng sau sáp nhập với Hải Dương đã trở thành cực tăng trưởng lớn thứ ba cả nước, thu hút mạnh nhà đầu tư trong và ngoài vùng nhờ tiềm năng logistics, cảng biển và công nghiệp.
“Sự dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven không chỉ là phản ứng tạm thời trước áp lực giá, mà còn là một xu thế phát triển tất yếu trong quá trình đô thị hóa và tái cấu trúc kinh tế vùng. Hàng loạt dự án hạ tầng lớn – từ cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành đến các tuyến vành đai đô thị – đang mở rộng biên phát triển và kéo dài “sức sống” của thị trường ra khỏi trung tâm.
Nếu 5 năm trước, tâm điểm đầu tư vẫn xoay quanh nội đô hai thành phố lớn thì nay, đô thị vệ tinh, vùng công nghiệp, đô thị ven biển và hành lang kinh tế liên vùng đang trở thành tâm chấn mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, chuyên gia nhận định.
