Kể từ đầu tháng 6/2022, tại hội nghị triển khai các đề án khoa học thuộc đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận hoặc TP trực thuộc Tp.HCM giai đoạn 2021-2023, định hướng huyện Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh sẽ phát triển thành TP trực thuộc Tp.HCM và huyện Nhà Bè sẽ phát triển thành quận đô thị vệ tinh và đặt mục tiêu duyệt quy hoạch lên quận cho huyện Nhà Bè trước năm 2025.

Thông tin này lần nữa tạo "sóng" cho thị trường BĐS các khu vực, ở cả phân khúc đất nền lẫn căn hộ. Tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ thị trường đất nền rục rịch ngay từ đầu năm 2022.

Trước đó, liên tiếp trong những năm 2016, 2017, 2018, Cần Giờ luôn là điểm nóng tại thị trường BĐS Tp.HCM. Mỗi năm giá đất Cần Giờ sẽ tăng trung bình 100- 200%. Tương tự, đất Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh cũng liên tục thiết lập mặt bằng từ 30-50% mỗi năm. Riêng đầu năm 2022, BĐS các khu vực này tiếp tục ghi nhận những biến động tăng về sức cầu lẫn giá bán.

Tại huyện Củ Chi nhà đất "dậy sóng" trước thông tin "lên thẳng thành phố, không lên quận" vào cuối tháng 2/2022. Thông tin này đã nhanh chóng gây "sốt" và chia sẻ mạnh mẽ trong các hội nhóm, cộng đồng mua bán bất động sản khiến giá đất từ đất ruộng, đất trồng cây lâu năm đến đất vườn tăng đột biến. Nếu tính từ đầu năm tới nay, có nơi tăng gần 70%, nhất là sau khi thông tin huyện Củ Chi được đề xuất lên thành phố trực thuộc TP. HCM.

Đơn cử, cách đây khoảng hơn 1 năm, đất nông nghiệp tại huyện Củ Chi rơi vào khoảng 1,5 – 1,6 tỷ đồng/sào. Thế nhưng đến tháng 1/2022, mức giá đã được đội lên thêm hơn 1 tỷ đồng và nay là tăng gấp đôi.

Theo thống kê trên các trang rao bán nhà đất Củ Chi, giá nhà mặt phố trung bình tại Củ Chi đã tăng 34% kể từ đầu năm đến nay, trong khi đó, giá đất trung bình tăng tới 42%. Thậm chí, giá nhà đất ở Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn… tăng nhanh với biên độ lớn.

Còn tại huyện Hóc Môn, lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực này tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11/2021 và tháng 12/2021 (lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10/2021) do tác động từ thông tin "Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025" xuất hiện vào nửa sau của tháng 11/2021. Trong đó, phân khúc đất thổ cư và đất nông nghiệp tăng trưởng mạnh nhất. Giai đoạn sau Tết, tháng 2/2022 và tháng 3/2022, nhu cầu thị trường đất nền khu vực này tiếp tục tăng trưởng, với mức tăng nguồn cầu là 160% so với đầu năm 2022.

Khảo sát khu vực xã Đông Thạnh (Hóc Môn), đất nông nghiệp đang trồng rau cũng được rao bán tới 2,4 tỷ đồng/sào. Các miếng đất lớn từ 2.000 – 3.000m2 đều tăng giá từ 500 triệu – 1 tỷ đồng so với trước Tết. Thống kê trên các trang rao bán nhà đất, từ đầu năm đến nay giá nhà đất trung bình tại thị trấn Hóc Môn có nơi tăng tới 44,6%.

Trong khi đó, cơn sốt đất Cần Giờ đã âm ỉ từ năm 2020-2021. Loạt thông tin dự án lớn khởi công tại đây như phà biển Cần Giờ - Vũng Tàu, dự án lấn biển Vinhomes Long Beach Cần Giờ, dự án Cầu Cần Giờ…đã khiến thị trường BĐS nơi đây tăng giá chóng mặt. Thời điểm năm 2020 rất nhiều nhà đầu tư từ các địa phương khác lặn lội xuống Cần Giờ tìm kiếm đất, chủ yếu là ở 2 chính là Long Hòa và Cần Thạnh.

Đến năm 2021, giá đất tại khu vực Cần Giờ đã tăng cao. Theo ghi nhận, năm 2021 giá đất Cần Giờ đã tăng từ 5 - 6 triệu đồng/m2 so với năm 2020, đặc biệt, đất càng gần tuyến đường nối ra biển Cần Giờ có giá càng cao. Chưa kể, thông tin nhiều "ông lớn" đổ bộ vào khu vực này khiến giá nhà đất nơi đây bắt đầu "nhảy múa" từ năm 2020 đến nay.

Giá đất Cần Giờ biến động tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới qua các năm. Đơn cử, giá mặt tiền đường Rừng Sác (xã Bình Khánh), đoạn cách bến phà khoảng 2 km, có giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2021, hiện đã lên mức trên dưới 80 triệu đồng/m2.

Các tuyến đường nhỏ hơn khu vực này, giá đất cũng dao động trong khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, hiện ở mức trên 35-40 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền đường Tắc Xuất, Cần Thạnh - nối từ phà Vũng Tàu ra biển, giá đất được giao dịch khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2 năm 2020, hiện đã trên 60 triệu đồng/m2.

Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới

Trước thực trạng sốt đất đang diễn ra tại Củ Chi, Hóc Môn nhiều nhà đầu tư đánh giá cũng tương tự như cơn sốt đất cách đây 5 năm khi thông tin các “siêu dự án” đô thị, đường ven sông được đề xuất đầu tư tại đây.

Theo chuyên gia, người mua đất có thể sẽ gặp rủi ro, nhất là những người đầu cơ, lướt sóng hay dùng tiền vay, mua xong mà không bán được hoặc bị vướng quy hoạch sẽ rất khó khăn.

Hiện tại, rất khó để tình trạng sốt đất Cần Giờ có thể xảy ra như trước đó. Có chăng chỉ một vài nơi có khả năng sốt đất ảo khi các tin đồn về kế hoạch đầu tư siêu dự án của tập đoàn bất động sản hàng đầu hay chuẩn bị nâng cấp đô thị lên thành phố hoặc từ huyện lên quận…

Tuy nhiên, theo ghi nhận, hiện tại BĐS Hóc Môn, Củ Chi, Cần Cần Giờ (Tp.HCM) đã chững lại theo tình hình chung của thị trường BĐS. Tuy nhiên, mặt bằng giá mới đã thiết lập tại khu vực này.

Tình trạng bán cắt lỗ hay xả hàng chưa ghi nhận xảy ra ở các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có hiện tượng nhà đầu tư "ôm hàng" từ thời điểm nóng sốt năm 2020 đến nay vẫn chưa thoát được.

Tìm hiểu được biết, đầu năm 2022, giá đất tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn có sự biến động giá khoảng 20-40% (tuỳ khu vực) so với cuối năm 2020. Tuy nhiên, hiện tại giá BĐS có dấu hiệu chững lại (không tăng nhanh), nhưng cũng không giảm giá.

Thời gian gần đây, giao dịch tại các thị trường ven Tp.HCM đang có chiều hướng giảm, ít có giao dịch thực thông qua hợp đồng mua bán có công chứng. So với đầu năm 2022, lượng hồ sơ công chứng đất đai tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ có dấu hiệu giảm rõ nét. Hiện lượng khách mua đầu tư, mua thực không còn nhiều vì giá đất tăng quá nhanh.

Các chuyên gia nhìn nhận, việc định hướng Củ Chi, Hóc Môn trở thành quận hoặc thành phố trực thuộc TP.HCM, kêu gọi đầu tư là hết sức cần thiết. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng sẽ giúp 2 địa phương này phát triển, từ đó kéo theo sự sôi động của thị trường BĐS tương lai.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa quy hoạch này cũng cần có lộ trình nhất định và mất nhiều thời gian. Với thị trường Hóc Môn, Củ Chi, phần lớn các dự án mới chỉ là kêu gọi, chưa có nhà đầu tư nào chính thức tham gia vào, cũng chưa có quy hoạch cụ thể. Như vậy, người mua đất lúc này có thể sẽ gặp rủi ro.

Thanh Xuân