Giá nhà tăng phi mã, thu nhập không theo kịp

Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ trung bình năm 2014 khoảng 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng nếu quy đổi theo lạm phát.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, mức giá trung bình đã vọt lên 5,3 tỷ đồng – cao hơn tới 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014. Trong khi đó, thu nhập người lao động không tăng tương xứng, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều cặp vợ chồng trẻ ngày càng xa vời.

Đáng chú ý, xu hướng giá nhà leo thang này có sự trùng khớp với mức giảm tỷ suất sinh. Từ mức 2,09 con/phụ nữ năm 2014, con số này đã hạ xuống chỉ còn 1,91 vào năm 2024. Giai đoạn 2019 – 2024 đặc biệt rõ nét: giá căn hộ tăng hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% ở TP.HCM, trong khi tỷ lệ sinh lao dốc mạnh.

unn1759141105_78png-68dc80c388b06.png
Biểu đồ: Tỷ lệ sinh và chỉ số giá căn hộ chung cư trung bình (năm gốc là 2019). Nguồn: VARS IRE.

VARS cho biết, trong cấu trúc tài sản của hộ gia đình Việt Nam, nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất. Khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả, áp lực tài chính buộc nhiều cặp đôi trẻ trì hoãn kế hoạch kết hôn, sinh con hoặc chỉ dám sinh một con thay vì hai.

Để dẫn chứng, đơn vị này cho biết, một nghiên cứu ở Mỹ chỉ ra rằng, khi giá nhà tăng 10%, tỷ lệ sinh trong nhóm chưa sở hữu nhà ở khu vực đô thị giảm 1%. Ngược lại, với những hộ đã có nhà, giá tăng lại tạo hiệu ứng “giàu lên”, thậm chí khuyến khích họ sinh thêm con do có thể thế chấp tài sản để chi trả chi phí giáo dục, y tế.

Dữ liệu dân số Việt Nam cũng từng phản ánh mối quan hệ này. Ở các giai đoạn tín dụng nới lỏng, thị trường bất động sản sôi động, tỷ suất sinh có lúc tăng nhẹ. Ví dụ giai đoạn 2001-2003 và 2006-2008, mức sinh toàn quốc nhích từ 2,12 con/phụ nữ lên 2,23 và từ 2,07 lên 2,08. Ở đô thị, mức tăng còn rõ rệt hơn. Nhưng bối cảnh hiện nay đã khác: sau 2021, giá nhà tăng phi mã, tín dụng siết chặt và chi phí sinh hoạt leo thang, khiến tỷ suất sinh rơi tự do.

Giới trẻ lười sinh không hẳn do giá nhà

Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn Tài chính Việt Nam 2025 (VWAS 2025) được tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong năm 2025. Tín dụng bất động sản tăng khoảng 16%, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc chiếm 17% tổng giá trị phát hành, và nhóm cổ phiếu bất động sản tăng hơn 100% so với đầu năm.

Nguồn cung nhà ở cũng cải thiện đáng kể, tăng khoảng 56% so với cùng kỳ, đặc biệt tại TP.HCM, nơi số lượng căn hộ mở bán 8 tháng đầu năm đạt gần 28.000 căn, gấp 1,6 lần năm ngoái.

Tuy nhiên, theo ông Lực, sự phục hồi này vẫn chưa bền vững khi cơ cấu nguồn cung chưa hợp lý, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp vẫn rất hạn chế, trong khi giá bán ở nhiều khu vực quá cao, đã vượt xa khả năng chi trả của người dân.

“Năm 2025, trung bình công chức phải mất khoảng 26 năm đi làm mới mua nổi một căn hộ trung bình, trong khi mức bình quân thế giới chỉ 15 năm. Con số này đang ngày càng tăng, và rõ ràng không thể để tình trạng này kéo dài”, ông nhấn mạnh.

Ảnh minh họa

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường đang rơi vào tình trạng “mất cân đối kép”: dư thừa nguồn cung trung – cao cấp trong khi nhà giá rẻ lại khan hiếm. Điều này làm người trẻ khó tiếp cận nhà ở, từ đó gián tiếp làm giảm động lực lập gia đình.

TS. Đỗ Thị Thu Hằng (Savills Hà Nội) nhấn mạnh yếu tố tâm lý: “Nhà ở gắn liền với sự an toàn và ổn định. Khi giá vượt xa thu nhập, người trẻ sẽ không dám đưa ra quyết định lớn như sinh con.”

Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng giá nhà chỉ là một trong nhiều nguyên nhân. TS. Nguyễn Thị Minh, chuyên gia dân số, phân tích: chi phí nuôi dạy con tại đô thị tăng chóng mặt – từ học phí, y tế đến dịch vụ chăm sóc trẻ – đều vượt xa thu nhập trung bình.

Ở một góc độ khác, PGS.TS Bùi Trân Phượng, nhà nghiên cứu giáo dục cho rằng, sự thay đổi lối sống và giá trị xã hội cũng là yếu tố quan trọng. “Thế hệ trẻ ngày nay coi trọng sự nghiệp, tự do cá nhân và chất lượng sống hơn là việc lập gia đình và sinh con sớm. Vì vậy, xu hướng kết hôn muộn, sinh con muộn ngày càng phổ biến.”

Còn TS. Nguyễn Đức Thành chỉ ra rằng, Việt Nam vẫn thiếu chính sách phúc lợi đủ mạnh để hỗ trợ các gia đình trẻ: “Nếu không có trợ cấp sinh con, hỗ trợ nuôi con và dịch vụ công cho trẻ nhỏ, rất khó đảo chiều xu hướng giảm sinh.”

Nguy cơ rơi vào “bẫy sinh thấp”

Có thể thấy, tỷ lệ sinh thấp kỷ lục hiện nay là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố: giá nhà tăng cao, chi phí sinh hoạt đắt đỏ, bất ổn thu nhập, thay đổi lối sống và thiếu chính sách hỗ trợ. Nếu không sớm tháo gỡ, Việt Nam đứng trước nguy cơ rơi vào “bẫy sinh thấp” – tình trạng tỷ suất sinh duy trì lâu dưới mức thay thế (2,1 con/phụ nữ), kéo theo suy giảm lực lượng lao động và tăng trưởng kinh tế trong nhiều thập niên tới.

Để tránh nguy cơ này, các chuyên gia khuyến nghị một loạt giải pháp đồng bộ. Trước hết, cần phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp, mở rộng gói tín dụng ưu đãi hỗ trợ các cặp vợ chồng mua căn hộ đầu tiên. Song song, cần khuyến khích mô hình thuê dài hạn với giá hợp lý, giúp các gia đình trẻ ổn định chỗ ở mà chưa cần mua nhà ngay.

Về phía chính sách dân số, nhà nước nên kết hợp các gói phúc lợi như trợ cấp sinh con, hỗ trợ nuôi con, dịch vụ giữ trẻ giá rẻ, giảm gánh nặng y tế – giáo dục. Đồng thời, cần cải thiện hạ tầng đô thị, tạo điều kiện để người dân tiếp cận dịch vụ công thuận tiện và tiết kiệm hơn.

Theo VARS IRE, trong dài hạn, khả năng giá nhà ở đô thị giảm mạnh là rất thấp. Do đó, kịch bản giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng khó có thể tái diễn. Chỉ một bộ phận nhỏ gia đình giàu có hoặc đã sở hữu bất động sản từ trước mới duy trì được mức sinh ổn định. Phần lớn các cặp vợ chồng trẻ sẽ tiếp tục trì hoãn hoặc giảm số con.

“Nhà ở không phải nguyên nhân duy nhất khiến mức sinh sụt giảm – yếu tố văn hóa, lối sống hiện đại và quan điểm cá nhân cũng đóng vai trò quan trọng. Nhưng rõ ràng, chi phí nhà ở đang là một “nút thắt” lớn, trực tiếp ảnh hưởng đến kế hoạch hóa gia đình trong nền kinh tế hiện nay”, VARS nhận định.