Hiệu ứng mở rộng địa giới và thay đổi số liệu trung bình
Báo cáo Thị trường BĐS TP.HCM và vùng ven của DKRA Group cho thấy, tháng 7/2025, khu vực phía Nam (TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai) ghi nhận 11.391 căn hộ sơ cấp chào bán từ 113 dự án, giảm 6% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là thiếu dự án mới, nguồn hàng chủ yếu đến từ giỏ hàng cũ.
TP.HCM sau sáp nhập vẫn là trung tâm cung ứng, chiếm 99,1% tổng nguồn cung sơ cấp. Điều này phản ánh thị trường vẫn xoay quanh các trục phát triển đô thị lớn.
Điểm đáng chú ý, sức cầu tăng mạnh với 1.913 căn hộ được tiêu thụ, gấp 3,4 lần cùng kỳ năm 2024, chủ yếu tại Bình Dương (cũ) – nơi có giá vừa túi tiền, kết nối thuận lợi vào trung tâm TP.HCM.
Về giá, DKRA ghi nhận mức giá sơ cấp và thứ cấp không biến động nhiều: TP.HCM từ 29 – 493 triệu đồng/m2; Tây Ninh 22 – 32 triệu đồng/m2; Đồng Nai 33 – 41 triệu đồng/m2.
Trước đó, giới chuyên gia kỳ vọng việc nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM sẽ kéo giá nhà giảm. Tuy nhiên, hậu sáp nhập, các khu vực này thoát khỏi tâm lý “nhà ở tỉnh” và đang được “định giá lại” tương xứng với thương hiệu TP.HCM, thay vì trở thành vùng giá thấp để cân bằng thị trường.
Dữ liệu của Savills công bố cách đây không lâu cho thấy, trong quý II vừa qua, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ rơi vào khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận giá trung bình 40 triệu đồng/m2 hoặc thấp hơn.
Sự chênh lệch này khiến giá trung bình toàn TP.HCM sau sáp nhập có xu hướng giảm trên phương diện thống kê. Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, đây chỉ là hiệu ứng số liệu, không phản ánh thay đổi thực tế ở từng dự án. Bởi giá bán vẫn do nhu cầu thực, hạ tầng và đặc điểm dân cư quyết định.
Chi phí đầu vào không thay đổi, khó kéo giảm giá nhà
Theo bà Hương, một yếu tố quan trọng đang giữ giá nhà ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.
Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.
Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2025, tuy nhiên đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.
Riêng quý II/2025, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP.HCM chỉ hơn 6.000. Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.
“Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án”, bà Hương nhận định./.
