Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II vừa qua, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án rơi vào khoảng trên 25.294 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 3.287 căn (tăng 40,5% so với quý I/2025); nhà ở riêng lẻ 10.290 căn (tăng 9%) và đất nền 11.717 nền (tăng 3%).
Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills công bố cách đây ít hôm cho thấy, trong quý II vừa qua, thị trường Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, lượng giao dịch, trong quý chỉ ghi nhận khoảng 5.200 căn, giảm đáng kể so với quý trước đó nhưng vẫn tăng nhẹ theo năm.
Tương tự, tại TP HCM, quý II/2025 ghi nhận khoảng 5.400 căn hộ chung cư mở bán sơ cấp, trong đó 1.600 căn mới mở bán lần đầu, hơn 70% sản phẩm còn lại là hàng tồn kho.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn, với lượng tồn kho chiếm 75%, tương đương 5.100 căn. Xét về giao dịch, khoảng 2.400 căn hộ mở bán thành công trong quý II, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%, trong đó 67% đến từ nguồn cung mới.
Đáng chú ý, dù lượng tồn kho căn hộ chung cư tăng mạnh. Tuy nhiên, thời điểm này, giá các dự án mở bán mới ở Hà Nội và TP.HCM vẫn đang được đẩy lên rất cao.
Mới đây, tại TP.HCM, chủ đầu tư Masterise Homes đã giới thiệu ra thị trường bộ sưu tập giới hạn căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition tại tòa Lake, thuộc dự án Grand Marina.
Ngay từ khi ra mắt, dự án đã gây chú ý cho dư luận khi có giá bán dự kiến (rumor) của căn studio (52,62m2) có giá 24-25,5 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ (51,02m2-64,57m2) có giá 29,5-31,5 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ + (67m2 - 72m2) có giá 33,5-35 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ (88,58m2-117,05m2) có giá 50,5-52 tỷ đồng. Tương đương với mức giá từ 400 – 450 triệu đồng/m2.
Tại Hà Nội, dự án cũ của CTX Holdings ở Cầu Giấy sau khi “sang tay” cho doanh nghiệp khác đang được nhiều sàn môi giới mời đặt cọc giữ chỗ với mức giá từ 130 – 200 triệu đồng/m2.
Cách đó khoảng 2km, một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo - Mễ Trì, phường Từ Liêm cũng đang được rao bán với mức giá trung bình từ 130 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Mức giá này cao gấp đôi so với giai đoạn 1 chủ đầu tư mở bán 4 năm trước.
Một dự án khác ở Đại Mỗ - Hausman Premium Residences thuộc Khu đô thị FLC Premier Parc cũng đang được nhiều sàn rao giá bán trung bình 120 triệu đồng/m2 (chưa chiết khấu).
Xa hơn ra khỏi khu vực nội đô, tại Long Biên, dự án Long Biên Central cũng có mức giá dự kiến vượt 120 triệu đồng/m2. Hay Greenera Southmark tại xã Thanh Trì (huyện Thanh Trì cũ), giá rumor khoảng gần 80 triệu đồng/m2…
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, tình trạng tồn kho bất động sản gia tăng trong quý II vừa qua bắt nguồn từ 3 yếu tố chính: Thứ nhất, giá bán chưa thực sự phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua, dù lãi suất vay mua nhà đã giảm so với giai đoạn 2023 - 2024, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Nhiều dự án căn hộ ở các đô thị lớn có giá từ 70 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tiếp cận của nhóm khách hàng trẻ và trung lưu – đối tượng có nhu cầu ở thực lớn nhất.
Thứ hai, nguồn cung tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhu cầu lớn ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, phần lớn dự án mở bán vẫn nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này dẫn tới tình trạng “thừa ở phân khúc ít người mua, thiếu ở phân khúc nhiều người cần”.
Thứ ba, là tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư và người mua, sau giai đoạn thị trường trầm lắng 2022 - 2024, nhiều người mua vẫn thận trọng, chờ giá giảm thêm hoặc chờ những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ Nhà nước, khiến tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại, kéo theo lượng hàng tồn kho tăng.
“Lượng tồn kho bất động sản quý II/2025 tăng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư, là dấu hiệu cho thấy thị trường vẫn chưa thực sự cân bằng. Nếu không có giải pháp kích cầu đồng bộ, nguy cơ tồn kho kéo dài sẽ tác động tiêu cực tới dòng tiền của doanh nghiệp và sự phục hồi của thị trường”, ông Nguyễn Thế Điệp cảnh báo.
Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc hãng dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho rằng, tồn kho đáng lo ngại nhất là loại hình đã hoàn thiện nhưng không tiêu thụ được, vì gây áp lực tài chính trực tiếp lên doanh nghiệp.
"Nếu không xử lý kịp thời, rổ hàng tồn này sẽ trở thành cục nợ kéo dài, làm suy yếu dòng tiền và cản trở kế hoạch triển khai dự án mới", ông nói.
