Nguồn cung tăng trở lại, nhưng thị trường không còn “dễ dãi”

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận khoảng 5.100 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi so với hai quý trước đó. Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung cho thấy sự mất cân đối rõ nét khi các sản phẩm cao tầng chiếm tới 84%, chủ yếu đến từ các dự án đô thị biển nghỉ dưỡng quy mô lớn của một số chủ đầu tư dẫn dắt thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 64%, tương đương hơn 3.200 giao dịch, tăng 12% so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tín hiệu tích cực, phản ánh nhu cầu đầu tư đang dần phục hồi, đặc biệt khi thị trường xuất hiện những sản phẩm được đầu tư bài bản hơn về pháp lý, quy hoạch và vận hành.

Tuy vậy, bức tranh toàn cảnh vẫn cho thấy sự thận trọng rõ rệt. Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, thị trường có gần 8.400 sản phẩm mới, tăng 80% so với cùng kỳ năm 2024 nhưng chỉ bằng khoảng 50% so với giai đoạn cao điểm năm 2022. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục cho thấy sự lệch pha khi căn hộ cao tầng chiếm tới 78% nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58,7%, tương đương gần 4.900 sản phẩm giao dịch thành công – con số cho thấy sự cải thiện, song cũng phản ánh thực tế rằng dòng tiền đang được giải ngân rất chọn lọc.

Ở chiều ngược lại, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Báo cáo thị trường quý III/2025 của DKRA Consulting cho biết, nguồn cung sơ cấp của phân khúc này giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ, trong khi các dự án mới gần như vắng bóng suốt gần ba năm qua. Sức cầu duy trì ở mức thấp, thanh khoản hạn chế, dù mặt bằng giá bán sơ cấp không giảm và vẫn neo ở mức cao.

Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai hàng loạt chính sách hỗ trợ như chia sẻ lợi nhuận, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất hay tặng nội thất nhằm kích cầu, song hiệu quả mang lại không như kỳ vọng. “Niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này chưa thể phục hồi do những lo ngại kéo dài về pháp lý, khả năng khai thác và thu hồi lợi nhuận”, DKRA Consulting nhận định.

Khi phát triển dự án mới không còn là lựa chọn tối ưu

Trong bối cảnh đó, một xu hướng lớn đang dần hình thành: thay vì chạy đua phát triển dự án mới, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn “nâng cấp và tái định vị” các tài sản hiện hữu.

Báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố cho thấy, dù ngành du lịch Việt Nam đang duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng, nguồn cung khách sạn mới lại chậm lại rõ rệt so với giai đoạn trước. Chính sự kết hợp giữa cầu tăng mạnh và cung mới hạn chế này đang tạo ra một “điểm uốn” quan trọng của thị trường: những dự án có vị trí tốt nhưng chưa được khai thác đúng tiềm năng đang trở thành tâm điểm của dòng vốn đầu tư.

Theo Savills Hotels, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện tại do chủ đầu tư tự vận hành, trong đó không ít dự án chưa đầu tư đúng mức cho trải nghiệm khách hàng, tiêu chuẩn dịch vụ và hệ thống phân phối. Nếu được cải tạo, chuẩn hóa vận hành hoặc hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế, hiệu quả hoạt động của nhiều dự án có thể cải thiện đáng kể, cả về công suất phòng lẫn doanh thu trên mỗi phòng.

Sự lệch pha cung – cầu thể hiện rõ tại các điểm đến ven biển như Hạ Long, Nha Trang hay Mũi Né. Tại đây, nguồn cung phòng tập trung phần lớn ở phân khúc trung cấp (midscale), vốn đang phải cạnh tranh gay gắt về giá. Trong khi đó, nhu cầu của khách quốc tế từ châu Âu, Ấn Độ, Đông Bắc Á cũng như tầng lớp trung lưu Việt Nam lại đang dịch chuyển sang các sản phẩm có yêu cầu cao hơn về trải nghiệm, dịch vụ và tiện ích. Chính sự chênh lệch này khiến những dự án có khả năng cải tạo, nâng cấp trở thành nhóm tài sản hấp dẫn nhất trên thị trường.

Tái định vị tài sản – chìa khóa của chu kỳ tăng trưởng mới

Không chỉ tại các thị trường du lịch truyền thống, xu hướng nâng cấp và tái định vị còn đặc biệt rõ nét tại hai đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội. Với rào cản pháp lý ngày càng lớn và quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, nhiều dự án hiện hữu được đánh giá là những tài sản có giá trị gia tăng mạnh nếu được tái định vị đúng tiềm năng.

Tại Hà Nội, chỉ khoảng 4.000 phòng mới dự kiến được đưa vào thị trường từ nay đến năm 2028, chủ yếu thuộc phân khúc upscale và luxury. TP.HCM thậm chí còn hạn chế hơn, với chưa đến 1.500 phòng đang trong quá trình phát triển. Trong bối cảnh nguồn cung tương lai gần như chạm trần, việc nâng cấp các tài sản hiện hữu được xem là con đường nhanh nhất để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Bên cạnh đó, các thị trường mới như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm hay một số khu vực vệ tinh phía Bắc đang nổi lên nhờ tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh, đặc biệt khi sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc trọng điểm đi vào hoạt động. Tuy nhiên, để nắm bắt trọn vẹn cơ hội, sản phẩm nghỉ dưỡng tại những điểm đến này cần được chuẩn hóa cao hơn, đa dạng trải nghiệm hơn và phù hợp với thị hiếu khách quốc tế – điều mà nâng cấp và tái định vị có thể giúp đạt được nhanh hơn nhiều so với việc phát triển dự án hoàn toàn mới.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á – nhận định, chiến lược cạnh tranh trong giai đoạn tới không còn nằm ở việc gia tăng số lượng phòng, mà ở cách nâng cấp tài sản để nâng cao chất lượng trải nghiệm. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào thiết kế, cảnh quan, vận hành và định vị thương hiệu sẽ là những người nắm lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới giai đoạn 2026–2030.

Có thể thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang thực sự “đổi pha”. Cuộc chơi không còn dành cho những sản phẩm phát triển dàn trải, thiếu khác biệt, mà thuộc về những tài sản biết “lột xác” để thích ứng với nhu cầu mới của du khách và nhà đầu tư. Trong một chu kỳ mà nguồn cung mới bị giới hạn và dòng tiền ngày càng thận trọng, nâng cấp và tái định vị không chỉ là một lựa chọn chiến lược, mà đang trở thành con đường tất yếu để tồn tại và bứt phá./.