Thông tin được DKRA cho biết tại Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM và các tỉnh vùng ven tháng 7/2025 vừa phát hành.
Nguồn cung giảm nhẹ do thiếu vắng dự án mới
Theo báo cáo trên, trong tháng 7/2025, khu vực phía Nam, gồm các tỉnh, thành phố: TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai ghi nhận 11.391 căn hộ sơ cấp được chào bán từ 113 dự án, giảm 6% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này đến từ việc thiếu vắng dự án mới mở bán, trong khi nguồn hàng vẫn chủ yếu đến từ các giỏ hàng còn lại từ các đợt mở bán trước.
Dù vậy, TP.HCM sau sáp nhập các tỉnh lân cận vẫn giữ vững vị thế là trung tâm cung ứng căn hộ khi chiếm đến 99,1% tổng nguồn cung sơ cấp, cho thấy thị trường vẫn chủ yếu xoay quanh các trục phát triển đô thị lớn đã hình thành.
Đáng chú ý, trong khi nguồn cung mới giảm thì sức cầu lại tăng mạnh. Ghi nhận cho thấy, trong tháng 7 vừa qua có 1.913 căn hộ ở TP.HCM và các tỉnh vùng ven được tiêu thụ, tăng 3,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó tại khu vực Bình Dương (cũ) – nơi sở hữu mức giá vừa túi tiền và vị trí thuận tiện về trung tâm TP.HCM.
Giá chững lại dù giao dịch tăng
Về cơ cấu phân khúc, căn hộ hạng A chiếm 40% tổng nguồn cung sơ cấp, tập trung tại khu Đông TP.HCM (cũ) – nơi đang thu hút nhiều nhà đầu tư với các dự án cao cấp, đồng bộ hạ tầng.
Trong khi đó, phân khúc hạng B và C chiếm ưu thế tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh như Tây Ninh, Đồng Nai – phù hợp với nhu cầu ở thực và mức tài chính của người dân tại khu vực.
Về giá bán, DKRA cho biết, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp lại ghi nhận sự tập trung tại các dự án có vị trí kết nối tốt, pháp lý rõ ràng, đã bàn giao nhà hoặc đang xây dựng đúng tiến độ. Điều này phản ánh tâm lý thị trường đang ưu tiên tính an toàn và minh bạch trong các quyết định đầu tư hoặc mua ở thực.
Hiện giá chung cư ở TP.HCM đang giao dịch ở mức từ 29 – 493 triệu đồng/m2, tùy vị trí và phân khúc; Tây Ninh từ 22 – 32 triệu đồng/m2; Đồng Nai từ 33 – 41 triệu đồng/m2.
“Trong bối cảnh nhiều dự án lớn đang tăng cường hoạt động truyền thông và chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới trong những tháng cuối quý III/2025 được kỳ vọng sẽ khởi sắc rõ rệt. Động thái này được cho là sẽ góp phần hâm nóng thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua và thúc đẩy quá trình phục hồi sau thời gian dài trầm lắng”, DKRA Group nhận định.
Trước đó, trong quý II/2025, thị trường chung cư khu vực phía Nam ghi nhận những chuyển biến khá tích cực trước động thái sáp nhập tỉnh thành với 11.082/20.583 căn nguồn cung sơ cấp được giao dịch thành công, gấp 3.3 lần so với cùng kỳ quý II/2024. Thanh khoản thứ cấp duy trì đà hồi phục, tập trung ở TP. HCM (cũ) và các vùng giáp ranh với mức giá bán tăng phổ biến 4% - 11% so với quý trước.
Riêng tại TP.HCM, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy một thực trạng đáng lo ngại: toàn bộ 3.353 căn hộ thương mại đủ điều kiện huy động vốn trong 6 tháng đầu năm 2025 đều là căn hộ cao cấp. Không có bất kỳ dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc giá vừa túi tiền.
Chủ tịch HoREA – ông Lê Hoàng Châu nhận định: "Từ năm 2021 đến nay, thị trường không còn loại nhà ở thương mại có giá dưới 30 triệu đồng/m2, đồng thời cũng thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội". Trong khi đó, từ 2020 đến nay, khoảng 70% sản phẩm trên thị trường đều là nhà ở cao cấp.
"Thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu. Với giá căn hộ cao cấp trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2, tương đương 9,7 tỷ đồng/căn, việc sở hữu nhà ở với đại đa số người dân TP.HCM ngày càng trở nên xa vời”, ông Châu nhận định.
Trong khi đó bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, dự kiến từ nay đến cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm 6.000-8.000 sản phẩm nhà ở, trong đó khoảng 70% đến từ các khu vực mới sáp nhập là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
“Với giá nhà ngoại thành thấp hơn trung tâm từ 50-80% và nguồn cung dồi dào, thị trường vùng ven sẽ góp phần kéo dãn và kìm hãm tốc độ tăng giá bất động sản thành phố.
Ngoài ra, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM được kỳ vọng giúp mặt bằng giá nhà giảm xuống, nhờ mở rộng quỹ đất và tăng nguồn cung”, theo lãnh đạo CBRE Việt Nam./.
