Cung tăng mạnh, giá vẫn neo cao
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn tăng mạnh khi neo ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% khi thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp giá dưới 2 tỷ VND.
Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, Savills ghi nhận khoảng 5.200 căn. So với quý trước, con số này ghi nhận mức giảm so với quý liền trước đó nhưng tăng nhẹ theo năm.
Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng số căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó 99% là giao dịch căn hộ hạng A và B.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.
Tương tự, Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group công bố mới đây cũng cho thấy, trong quý II vừa qua, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững lại hồi đầu năm, với 7.800 căn mở mới - gần gấp đôi so với quý I/2025.
Lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, đạt 7.800 căn, tăng 143% so với tổng 3 tháng đầu năm - gần tương đương nguồn cung mới - cho thấy thị trường Hà Nội vẫn hấp thụ rất tốt, dù giá bán đang neo ở mức cao.
Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang của Mik Group, FLC, Mey Group… với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.
Kỳ vọng tăng giá khiến nhà đầu tư vẫn rót tiền mua dù giá cao
Về cơ cấu người mua trên thị trường, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, trong quý vừa qua, nhóm người mua để ở thật vẫn hiện diện, song tỷ trọng các nhà đầu tư tiếp tục chiếm ưu thế.
Hiện mặt bằng giá căn hộ ở đã ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai.
Một phần trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với sự linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch.
Theo quan sát của Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời gia tăng giá trị đầu tư theo thời gian.
“Kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác. Mặc dù vậy, nếu xác định đầu tư dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh và vị trí còn dư địa phát triển, thì cơ hội vẫn rộng mở”, bà Hằng khuyến cáo.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản cho biết, trước năm 2022, phân khúc chung cư chỉ phục vụ nhu cầu để ở, đến khi bán đi chủ nhà đều phải chịu lỗ. Tuy nhiên, từ năm 2022, các nhóm đầu tư, đầu cơ tham gia vào phân khúc chung cư rất nhiều. Những nhóm đầu tư, đầu cơ khi ôm hàng, chắc chắn phải có lãi họ mới bán đi. Do đó, họ thường đưa ra mức giá rất cao để thu lợi.
Trong bối cảnh hiện nay, nhiều môi giới sẽ gọi điện cho từng chủ nhà để hỏi mua lại căn hộ với mức giá mỗi ngày một khác. Dù chưa biết bán được không, nhưng tâm lý của các chủ nhà đều bị tác động và cho rằng thị trường đang rất sôi động. Do đó, ngay cả những chủ nhà đang rao bán cũng có tâm lý sợ bị hớ nên lại tăng giá, dù rao bán lâu vẫn chưa có khách mua.
“Nhu cầu mua nhà tại Hà Nội luôn cao. Nhưng gần đây, tâm lý của người mua nhà đã chững lại, họ chờ đợi giá chung cư hạ nên chưa vội xuống tiền ngay. Điều này khiến thanh khoản chung cư thời gian qua giảm”, ông chia sẻ./.
